【投資導航】今日港航 明日物管 「看更股」炒過龍等爆煲

更新時間 (HKT): 2019.12.07 06:00

雅稱「物管股」的看更股,今年成為大市長升長有的板塊,估值不斷擴張,背後靠的,便是市況異常資金謀求穩定收入,以及併購再併購。不過,未來一年情況恐怕已有轉變,中國的資金不再充裕,香港航空缺水便是訊號之一,加上內房新盤售價回落至2017年水平,內房樓市憂慮浮面,依附售樓量擴充的看更股頓失所依,不合理股值隨時要被修正,若中國出現負資產潮,業主斷供更不會交管理費, 今日港航,隨時是明日物管。

要了解看更股,先撇除「生活服務」、「大數據」之類的口號,物業管理就是為了收管理費。中指院數據顯示,2018年物業百強企業,管理費收入佔總收入達80.49%,可見其他服務帶來的收益有限。一個普通香港人已可知看更股的未來,因為香港的物業管理已達成熟狀態,收入穩定、勞動密集、輕資產,作為細水長流的穩定業務確實不俗,但這類業務卻非高增長炒作股份。

最直接為業務帶來收入增長,便是加價。根據中國《物業服務收費管理辦法》,物業服務費應根據不同類型物業的性質及特色遵循政府指導定價或市場調節定價,特定定價準則須由省級價格主管部門及物業主管部門釐定,亦即物業管理費仍繼續受限於控價措施,不能自行加價。即使沒有法例,翻看成熟市場如香港的實例,加管理費隨時會令業主立案法團被推翻,細水長流多一事不如少一事。中指院資料顯示,於2015年至2018年,住宅物業平均物業管理費維持穩定,月均為約每平方米人民幣4.3元。惟按照上市公司公佈、市場調查及計算平均平方米管理費,不少本地上市物管股管理費水平低於平均值。

此外,看更股標榜智能科技,因物業管理行業是勞動密集型行業,欲以科技取代人力節省成本,惟行業人工成本仍佔42%,管理費增幅卻追不上人工增幅,2009年到2015年主要省市最低工資標準復合增長率為14%,同期平均每平方米物業管理費增長僅4%。

加價有困難,增長便要靠併購。大部份看更股的總管理面積增長兩成至六成,包括雅生活(3319)以15.6億元人民幣收購中民物業60%股權,及以不超過5億元收購新中民物業6成股權,兩間收購對象合計管理面積高達2.9億平方米;碧桂園服務(6098)今年中亦宣佈以3.75億元人民幣收購合富輝煌(733)旗下內地物業管理港聯不動產服務(中國)的全部權益。這些併購及憧憬未來更多併購,支持內房股推高估值。

不過,近日港航缺水,要靠母公司海航向銀團申請貸款共計40億元人民幣渡過難關,能否過渡免被釘牌截稿前仍未知,但揭示了海航的高速擴張模式並不可持續。事實上,看更股亦正走海航模式,透過併購達至高速增長,一旦資金、業務稍不如意,便要馬上甩手止蝕。貿易戰之下中國資金較過去更緊張,使用同樣模式的看更股風險更高。

內地樓市本身亦面對劈價問題,年初至今,恒大(3333)及雅居樂(3383)的合約銷售均價分別下跌13.88%及22.14%,三成首期計算已消耗了一大截,若以90平方米以下兩成首期,年初買入者已出現負資產。11月樓價稍為回升,但參考兩者的平均售價,已回落至2017年中的水平。近月內房銷情仍然強勁,報導指為減價促銷,但若減價持續,輕則打擊買樓意慾,可增長的總管理面積機會減少,重則業主淪為負資產,斷供更加不會付管理費,連業務的根基:穩定收入亦受打擊。

現估值已明顯偏高,假設看更股無止境併購,明年看更股併購步伐只要稍為減慢,內房劈價潮持續,股價已要大幅回調,由於輕資產,資產淨值普遍偏低,沒有支持,一旦資金鏈斷層,加上大部份物管公司亦只是內房企業的副線,棄車保帥,前景將猶如海航之下的香港航空。

記者:投資版

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