【今期樓行】「千萬居屋」估值粉碎 全線報跌最傷跌近兩成

更新時間 (HKT): 2020.04.05 00:00

樓市旺時,刷新「千萬居屋」不是夢。然而,一場肺炎病毒,重創本地經濟及樓市,過去兩年來樓市高位誕下的千萬居屋全線跌價,並出現樓價「攀得越高,跌得越深」現象、全港最貴的九龍「居屋王」旺角富榮花園,購入不足兩年,估值跌價近200萬元,屋苑首三位最貴居屋估值,全部跌超過一成,最高跌近兩成,該屋苑有千萬放盤業主疫市下面對現實,減價求售。

樓市熾熱時,一度連居屋自由市場都炒出千萬成交。本港十大居屋成交,因近期樓市下行壓力大,銀行都紛紛下調這些高價成交的居屋估價,首十位最貴居屋,當中七宗下跌,唯獨鰂魚涌的康山花園抗跌力最強,疫市下估價仍不跌反升,最多升逾8%。

向來有「九龍居屋王」之稱的富榮花園,全港盛產最多千萬居屋屋苑,十大最貴居屋成交中,富榮花園已佔去其四,當中更有三宗成交價過千萬元,其中一宗更只是兩個月前,以1,012萬元成交的4座中層D室,實用面積592方呎,但現時銀行網上估價已經下調至951萬元,比成交價低6%。

當中估價跌幅最大的,是於2018年7月成交的17座中層A室,當時以創紀錄新高的1,065萬元成交,同樣592方呎,但最新估價只有876萬元,足足下跌17.8%,跌價189萬元,為跌幅最勁居屋王。

銀行估價不及成交價,即最多只能借出估價等值的款項,買家便可能需要準備更多首期。以上述其中一個單位為例,成交價1,012萬元,網上估價951萬元,相差61萬元。樓價過千萬即最多借六成按揭,即最多只能借951萬元的六成,即570.6萬元,實際首期便是441.4萬元,而非1,012萬元的四成,即404.8萬元。而銀行估價與成交價差距越大,需要準備的首期便越多。

不過,網上估價可能會與實際有落差,最終估價及決定批出的按揭款項,仍然可以直接讓銀行評定成交價是否「到價」,若然銀行認為成交價到價,便仍會批出足額貸款,是要視乎銀行取態。

雖然估價下滑,但放盤價仍堅守1,000萬元以上水平。漢龍地產行政秘書吳倩而指,農曆新年前區內成交不俗,富榮花園單月錄得五至六宗成交。新春過後,富榮花園無論私人市場還是綠表市場,都錄得「零成交」,但普遍業主叫價仍然強硬。

吳倩而指,新春前富榮花園9座中層H室一個592方呎三房單位,業主夫婦連四個小朋友,一家六口居住打算換樓,於2月初放售單位。起初叫價1,100萬元,其後因有見市況淡靜減價90萬元至1,010萬元,叫價仍堅守1,000萬元以上 。吳倩而指,始終屋苑地理位置好,疫情等因素都只是短期影響,長遠仍然有信心。至於未補地價的三房單位,目前普遍叫價都逾700萬元。

記者 李嘉俊

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