【理財救兵】一家三口兩物業 疫市下細樓換大樓策略(葉景強)

更新時間 (HKT): 2020.04.05 00:00

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理財個案︰

財務背景︰

31歲的陳先生當了西廚兩年,月入1.7萬元。他父親是自僱人士,月入3萬元,而母親早年已經退休,現時擔當家庭主婦。一家三口住在九龍區,市值500萬元的兩房物業,樓齡40年,單位面積約400平方呎。單位尚未供滿,剩餘21年按揭。另外,陳先生父母在內地有一層已供滿物業,市值320萬元人民幣,主要用作收租,每月可收取3,000元人民幣。

陳先生一家生活開支約3.15萬元,包括每月供樓8,500元,保險1,000元,生活使費約2.1萬元。另外,連同內地的租金收入,每月可儲蓄約1.85萬元。陳先生現時持有50萬元現金及約25萬元股票,陳先生亦在早幾個月借入15萬元稅貸,用作買入藍籌股收息。

理財目標︰

作為獨子的陳先生,雖然與父母同住在自住物業,不用擔心住屋問題,但眼見父母年紀漸大,想未雨綢繆,趁早為父母及自己的將來打算一下。首先,陳先生希望年事已高的父親能在這幾年內盡快退休。第二,由於家裏空間不足,他有細樓換大樓的打算,目標是九龍區的3房物業。最後一個是長遠目標,期望10年後,每月有2萬元的被動收入,讓他有空間做自己喜歡的工作,亦能照顧家人,毋須為金錢太過苦惱。

他想請教理財專家在買樓方面有何建議,讓他早日達到目標?另外,若向銀行借貸買入3房物業,現時的2房自住物業租出後,租金收入能否當作一個收入證明?

理財專家:葉景強(香港公開大學校外顧問)

與陳先生閒談中得知細樓換大樓這個目標,他其實想保留現時香港的兩房自住物業,留待日後收租之用,並打算賣掉在內地市值300多萬元的物業,以獲取資金。

在九龍區購買3房物業,一般來說大約700萬元,換言之,陳先生需要另外向銀行借貸約300多萬。以陳先生1.7萬元的入息來計,最多只能借200萬元左右,還欠約100萬元。兩個建議方法,第一是爸爸可以做兒子的擔保人。雖然爸爸是自僱人士,但若能提供稅單、公司的財務報表等證明,銀行有機會向陳先生批出300多萬元的借貸;另一個方法,陳先生可考慮增加自己的收入,如多做一份兼職,又或者若是有伴侶的話,不妨考慮結婚,以兩夫婦的收入計算,銀行會批出更大筆貸款。

至於租金收入能否當作銀行的收入證明,這是個很好的問題。以陳先生的例子來說,由於新屋3房單位的業主並非父母,如父母現時自住物業的租金收入計入新屋按揭供款,那麼父母需要是你新屋的供款擔保人才可以。另外,現時的自住物業正由父母償還按揭當中,若他們做你的擔保人,陳先生的按揭成數亦有機會減去一成,而且入息限額會下降一成,這點須注意。

買入700萬元的3房單位,以陳先生現時的收入,短期內未必做到。不過毋須太灰心,我亦有另一建議,就是父母在內地的單位可以放售約380萬元,連同陳生能力範圍內借入200萬元銀行按揭,以580萬元的資金來說,足以購入一個兩房單位。再將這個新購入的兩房單位放租,陳先生將租金收入額外租住3房單位,以解決家裏空間不足的燃眉之急。待陳先生日後工作收入提升之時,足夠有能力借入較多貸款,屆時再出售出租單位,並將那筆資金購買3房單位。這個方案較為曲折,但最終亦能達到心目中的理財目標。

陳先生的另一個目標是10年後有每月2萬元的被動收入,方便照顧自己及家人。現時陳先生一家三口每月儲蓄1.85萬元,年儲蓄約22萬元,10年後就有220萬元。再加上原有的50萬元現金及25萬元股票,複息回報計,10年後估算升值至約400萬元。以400萬元每年回報有6%的話,基本上每月平均約有2萬元的被動收入,因此這個目標是有機會達到的。

受到疫情影響,樓市價格有下調的趨勢,如有意置業,而又有一份穩定的收入,我建議趁着現時的低息環境,不妨積極考慮入市。舉例說,業主付首期後,供樓每月約需2萬元,與租樓的價錢其實差不多,表面上兩者支出相近,但其實低息環境能令業主供樓更加輕鬆。相比1997年11、12厘利率,現今利率低至2.5厘,即是說同一筆貸款,還款金額其實已經相差很遠。

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