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2002年12月31日

張一鳴:買地產股勝投資物業

張一鳴認為,若看好本港樓市,還是投資地產股較穩陣。 李潤芳攝

2003年應否考慮投資物業呢?這正是大眾關注的課題之一。事實上,近兩年的減息潮,樓市本來有望翻身,但今年樓市卻令不少分析員跌眼鏡,大型發展商如新鴻基地產(016)、長實(001)要靠薄利多銷政策,中小型地產商如恒隆地產(101)則按兵不動。滙豐證券地產研究部主管張一鳴表示,樓市在現時「去貨期」,仍有下跌風險,但樓市已幾近谷底,若持有作自住或長線投資,2003年是入市機會。 記者:劉碧思

張一鳴表示,「樓市復甦有『3部曲』,現時正處於去貨期,亦是最痛苦的時期。然後樓市要經2至3年的穩定期才可全面復甦。」至於還要痛苦多久?「起碼1年。」他預期,最快到04年首季樓價才有望回升,但在這去貨期,市場成交會趨升,亦是相信他論調的投資者入市良機,因為此時地產商尚未有議價能力。
他又指,投資者對市場存貨的計算有所誤解,影響入市信心。他表示,直至03年底完工的未推售住宅單位約35790個,市場預期03年約有3萬個吸納量;換言之,至03年實質積壓存貨不足6000個:「市場經常把04年底完工的2萬多個單位也計算在內,令存貨數字變得驚人。」
對於負資產「樓蟹」仍未鬆綁,二手樓市難見曙光,二手樓不動,樓市就缺乏投資者入市,張一鳴不諱言,相對一手市場,二手樓仍缺乏競爭力,但正如鄧小平說「先讓一小撮富起來」,當一手樓興旺帶動樓價上升,自然會吸引投資者入市。談及3大樓市重災區包括東涌、將軍澳及西九龍的樓價,張氏說,市場已消化有關消息,故對後市衝擊不大。

豪宅後市看高一線
豪宅方面,張一鳴稱,息口低企,令租務回報變得可觀,預期未來1年息率走勢大致持平,最快要第4季才會調頭向上,加上山頂、半山及南區等「真正」豪宅的供應始終有限,後市可看高一線。
不過,張一鳴稱,以投資角度考慮,股票的流通量高於物業,若看好本港樓市,還是投資地產股較穩陣。其中尤其看好新地及恒隆地產,他指出,雖然新地尚有大量樓盤在手,但03年度的發展物業收益已有70%被鎖定。至於恒隆,雖然所持樓盤僅得4個,但售樓收益一向不是恒隆的主要盈利來源,九龍站4期「君臨天下」明年推售,估計開價每平方呎約4500元,反而會成為恒隆新的盈利增長點。
(小啟:本欄今日起將訪問金融市場的不同人士,分析2003年的投資策略)

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