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2004年06月01日

上車落車:地價急升新世界得益最大

上月13日推介新世界發展(017),推介前5.55元,幾日內遭逢小股災,大跌至最低4.40元,昨日收5.95元,重越推介前家鄉價。推介後升幅7.2%,較期內恒指升幅5.8%及地產分類指數升幅6.1%略大,估計未來將續跑贏大市。
■上周二政府賣地,以高於底價約8成成交,地皮有價,有豐厚土儲的地產公司自然水漲船高。新鴻基地產(016)土儲逾4500萬方呎(已落成投資及發展中)物業各佔一半,全港最多,假設樓市高升,每方呎升值500元,總升值225億元,數字巨大,但實際每股增值9.40元,僅相等於股價的14%。水漲船高得益最大的,是新世界,理由是新世界市值小,每股分攤得益相等於股價的比率最大。

土儲近2100萬方呎
■新世界的本港物業,分為:1發展項目應佔樓面1042萬方呎,未計油塘、上水、粉嶺3個地盤456萬方呎的應佔樓面(因計劃尚未落實)。假設油塘等計劃應佔樓面200萬方呎,則發展項目共約1240萬方呎,再假設因某一特殊因素(例如近期賣地成績好),每方呎升值300元,則共升值37.20億元。2落成投資物業應佔833萬方呎(包括本港酒店應佔房間1262個),假設每方呎升值600元,則共升值50億元。土儲近2100萬方呎(新地的一半),共升值87.2億元,每股升值2.52元,相等於股價的42%(在前段新地的假設例子中,新地每股升值14%)。
■在本港主要上市地產公司中,以帳面NAV計,折讓最大的是新世界。去年底每股19元,經月前供股後攤薄至15.10元,表面折讓60%。計入可能利潤及今次賣地後水漲船高效應,每股實際NAV估計接近20元,股價折讓更高達7成。
●新世界市值206億元,若非去年10月配股及月前供股共集資66億元,則市值僅140億元,連信和置業(083)也不如,過於偏低。假設政府地皮高價成交屬真市,得益最大的將是新世界,中線持有可待翻半番至0.7番,見8.93元至10.12元。
何車

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