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2005年03月08日

陸叔理財:新勾地表供應足夠

政府在上周公布新1年度的勾地表,住宅地皮共有29幅,涉及單位數目約有10970個。雖然數目較上年度的14幅住宅地皮、提供約7838個單位增加4成,但仍然比市場預期為少,令市場擔心地價會進一步被推高,從而令樓市的熾熱炒風加劇。
不過,我們同時應留意的是,兩鐵及市建局今年將會恢復招標,當中兩鐵所推出的地皮預計可提供約16000個單位,再加上市建局的項目,如果勾地表內的住宅地皮全線被勾出並成功拍賣,則上述地皮將可提供約30000個住宅單位,縱使不可以「充足」形容,亦可以稱得上合理。

釐定勾地表有心思
在新的勾地表中,新界區所提供的住宅地皮最多,涉及地皮高達12幅,但所提供的單位卻只有約2421個,如果再扣除離島4幅所提供單位只有約100個的地皮,勾地表在新界區所提供的單位其實只有約2300個。這是否代表新界區的樓價會因而被追捧?對於這一點,我甚有保留,主要原因是兩鐵所提供的16000個單位,其實大多集中在新界地區,這正好填補勾地表內看似不足的供應,亦反映政府在釐定新的勾地表時,確實經過了細心的分析。正因如此,我個人並不太相信新界的樓價在本年度會出現顯著的升勢,「跑贏」其他地區。
相反,港島區在新的勾地表中,雖然共有10幅地皮,提供約3636個單位,但由於當中的地皮大多處於高尚住宅區,其中最大幅地皮的油街項目,所能提供的單位數目亦只有約1560個,可見未來在港島區落成的樓盤應會少於九龍及新界的平均數,所以我深信,港島區的樓價升幅仍會較理想。
另外,如果山頂加列山道及香港南灣道等豪宅地皮成交價理想,相信應會再為豪宅樓價帶來刺激作用,不過由於這類樓盤累積升幅已頗大,所以相信所起的刺激亦會短暫。

西九龍區供應充裕
至於在勾地表中的九龍區地皮雖然最少,只有7幅,但所提供的單位卻最多,約4913個,當中主要集中在西九龍區,涉及的單位達3805個,連同西鐵南昌站提供的4253個單位計算,即今年所推出的地皮可為該區提供共8058個單位,可見未來樓市的焦點,將會集中在西九龍區。當然,如果地皮的成交價理想,的確可以為該區的樓市帶來刺激作用,但大家必須要明白的是,當了解到這些地區的供應會在未來的幾年持續增加時,市場同時亦會持觀望的態度,從而遏抑該區的樓價升勢,所以我對西九龍區的樓價是抱有保留態度。
另外,由於勾地表、兩鐵及市建局今年推出地皮所提供的單位,預計可於3至4年後落成,如果發展商以樓花的方式出售,即該批新單位可於07年推出市場,這正好填補市場擔心市場可能在07年出現供應短缺的問題,所以我相信,未來住宅供應出現斷層機會應不大。
陳永陸

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