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2005年11月25日

投資學堂:領匯大有節省成本空間

幾經辛苦,今日領匯(823)終於可成功上市了,相信領匯又會成為市場短期的話題,今日正好再與讀者一談。
日前有報道指,屋宇署花費20多萬元購入擦鞋機及單鏡數碼相機。筆者印象中,屋宇署的員工好像不用穿西裝及名貴皮鞋,究竟為何要擦鞋機?是擦誰的鞋呢?同時,又為甚麼要用到名貴的單鏡數碼機及多個鏡頭,究竟用來拍甚麼呢?相信扣除這些開支,肯定可節省不少。這不禁令筆者察覺,近期投資者大都集中注意力於領匯的6厘多股息上,忽略了其高昂的成本及開支。
筆者從領匯「最新」招股書中,察覺領匯在2003年的租金、停車場及其他收益為37.69億元,直接及一般開支則為20.36億元,換句話說,在2003年,領匯的開支高達收入的54%!

開支佔收入逾50%

至於2004年,領匯的總收入為34.98億元,開支則為19.92億元,即總開支高達收入56.9%。
至於2005年(截止2005年3月31日),領匯的收入為36.96億元,而總開支則為18.83億元,即開支高達收入的50.9%。
從過去3年的營運情況可見,領匯的開支頗高,佔收入的50%之上。至於開支佔收入的50%,在房地產基金來說算不算高?不妨參考同樣以持有本港商場物業為主的房地產基金置富(Fortune),此房地產基金是長實(001)在新加坡以REITs形式上市。從Fortune在本月15日公布的資料顯示,在2003年,其總收入為1.136億元,開支(不包括利息成本)為3390萬元,即開支佔收入的29.8%。
至於2004年,Fortune的收入為3.08億元,開支則為9450萬元,即開支佔收入的30.7%。在2005年的首3季,Fortune的收入為3.019億元,開支則為8720萬元,即開支佔收入的29%。
綜合上述數據,領匯及Fortune的開支,佔收入的比率來看,領匯的開支成本真是頗重。基本上,開支及成本高,是公營機構常見的現象,同時這亦是公營機構轉為私營機構後,其中一項重大盈利增長來源。假若稍後領匯在開支成本上,有機會逼近Fortune的開支比率,即由50%降至30%,則領匯的盈利已可上升40%。更重要的是,領匯的盈利增長,可能不是向租戶「開刀」調高租金,而是較直接的從成本方面着手。
投資者不要忘記,未來領匯可派發多少股息,是從其租金收入,並在扣除一切開支後而來。故此,除了增加租金外,減省開支成本,亦是另一個領匯增加股息的途徑。
譚紹興
電郵:ricky@rickytam.com

作者譚紹興為證監會持牌人士,本文所提及之本港上市法團,作者及其有聯繫者目前並無擁有財務權益。

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