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2005年12月19日

點股壇:雅居樂發展過份集中

雅居樂地產(3383)經多年推廣,知名度高,因而新股認購達242倍,亦以上限3.30元定價上市,也不負眾望,上市後高價4.20元,抽中者最多可獲利27%。
雅居樂於中山起家,現已發展至廣州及佛山,以發展物業出售為主,歷年銷量均為各地的首位或次位,因地價成本低,售價持續上升,毛利率亦增,因推廣費用大,營業額愈高,分佔推廣費用便較低,純利率明顯上升。
目前在發展中的物業18項,可供建成面積8720萬方呎,待發展地盤,可供建成面積5160萬方呎,另於數幅土地面積1614萬方呎佔有不同權益,土地儲備豐厚,上市集資26億元(未計可能超額配售),主要用於發展明年完成的4項計劃,涉及面積約670萬方呎,內地建築費佔樓價61%,而地價只佔17%,利息佔3%,稅項則佔19%。於10月底,借貸12.2億元人民幣(下同),集資發展可以節省相當利息。
已完成的物業中,出售率86%,在發展中的物業,已售19%,今年上半年,售出已完成物業432萬方呎,平均售價每呎537元人民幣,毛利率32%,純利率17%,應佔盈利4億元人民幣,預測05年全年盈利9.36億元,每股備考盈利(當為全年上市計)27港仙,每股帳面有形資產淨值為1港元;已完成待售物業、發展中物業及土地使用權的帳面值為44.45億元,而估值則為152億元,經此調整,每股資產淨值應為4.1港元,而佔有不同權益的土地1614萬方呎則未作重估,值得強調的,經過重估後,資產淨值遠高於帳面值,因此,股價高位4.20元,是相當於帳面值4.2倍,與資產值(經重估後)相似,而預期PE約15.5倍,將派末期息2.8港仙,只可參考,無預測派息比率。

現價稍嫌偏高

雅居樂的推廣,物業買家主要為港澳客,管理較佳,亦成為賣點,樓價遠低於香港,確具吸引,相信未來銷售仍然理想,手頭土地儲備多,即使強勁增加,每年完成面積,亦足夠未來5至6年的發展,只是發展集中於廣東,未能分散,買家亦集中於港澳客,至少是美中不足,至於有意在其他大城市發展,因各地情況有別,成效或未能與現狀相提並論。
儘管估值後每股資產淨值4.10元,但新上市股份不宜有溢價,上周五回至3.75元,PE13.9倍,資產折讓8.5%,仍在合理範圍而稍高,若折讓15%(約3.50元),則較具吸引。
齊明

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