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2006年04月28日

點股壇:越投改變策略加快發展

越秀投資(123)去年後期分拆越秀房產基金(405)上市,股價有過波動,一度轉趨平淡,今年初市場憧憬派發特別股息,而內地物業股亦有好表現,股價曾急升至1.62元,其後反覆橫行,宏觀調控消息,使其急跌至1.25元,於公布派發特別股息後,再度炒上。
去年越投盈利25.27億元,較上年增加8.2倍,每股盈利39.54仙,已派中期息1仙,末期息將派2仙,另特別股息5仙,總股息8仙,上年僅為1.73仙,但兩年業績不宜比較。

分拆有助改善財政

出售資產成立房產基金,獲利20.28億元,投資物業重估增值7.99億元,幾為業績的全部,雖仍有物業租金及售樓收益,公路及造紙也提供貢獻,而改變會計準則後,去年入賬的售樓利潤只有139萬方呎,預售未入賬的則有163萬方呎,理財成本增168%至3億元,公路投資收益增20%,以及紙業貢獻增3%,已是次要。
越投的未來業績不易估計,現狀也不宜太計較短期業績,在於業務策略,過去雖擁有土地儲可供建成約5000萬方呎樓面,但發展不明朗,03及04年的盈利不過1億多元,業績低,未能反映高資產值,亦受高債項影響評價。
去年分拆房產基金套現33億元,仍佔權益31%,雖然是出售資產,但確實改善財政,淨借貸比率已由73.7%降至20%,並協議出售荃灣兩項工業物業,今年可再套現5.45億元及獲利1.6億元,是調整低回報資產另一安排,以售價計,04年回報率僅2%。
為規避市場因宏觀調控的風險,適當加大商業物業,可租可售,並加速發展,今年計劃發展的物業將達2800萬方呎,可供銷售面積亦達600萬方呎,已授予越秀房產基金優先購買權,購入若干短期完成的商業物業,加速發展是進取的策略,而消息指控股公司仍可能注資,以協助增加土地儲備。
現正研究分拆造紙業上市,若能實現,經營將趨專業化,提高透明度,換言之,越投只直接經營地產,而公路及造紙則由上市公司經營。
越投現價1.50元,PE無意義,息率5.3厘,可能不穩定,而每股資產淨值1.59元,發展中物業及土地儲備成本低,實際資產應高於1.59元,但炒至高價1.62元便回頭,可見市場有所保留。此股累積升幅近倍,短線期望不大,中線仍待對經營策略觀察,宏觀調控必涉及地產,不宜過份投入。
齊明

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