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2006年05月29日

地產商借機甩次等物業套現
REIT吸水局大踢爆

當普遍投資者皆認為,認購有大公司作後盾的新股就一定「冇衰」穩賺時,大家就要加倍小心。以最近方興未艾的房地產投資信託基金(RealEstateInvestmentTrust,簡稱「REIT」)為例,各大地產商紛紛將旗下部份物業分拆,透過REIT形式上市,再以一定息率回報去吸引投資者認講。蘋果財經資訊研究組發現,原來這些有大地產商「射住」的REIT,當中獲注入的物業不過是以二三線為主的次等工商寫字樓大廈,個別租金回報更低至不足2%,投資價值成疑。

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如果大家還記得科網股的歷史,或許可以有所警惕。2000年,本港三大地產商突然對投資科網公司產生濃厚興趣,紛紛乘科網股熱,各自組公司在創業板上市,長實(001)有Tom(2383),新地(016)及恒地(012)分別有新意網(8008)及恒基數碼科技。李嘉誠、郭炳聯及李兆基父子亦親自披甲上陣,為旗下科網公司宣傳催谷。五年後的今日,Tom經歷多年併購,終誕下TomOnline,股價$1.57,仍低於當年招股價12%,多年未派過股息;新意網現價$1.3,較當年認購價低九成,雖然曾在2004及2005年派息,分別為$0.03及$0.045,但相信股民已經回岸無期;至於恒基數碼科技,該公司上市多年未嘗錄得盈利,招價股$1.25,曾低至$0.14,最後由恒發及煤氣(003)聯手私有化告一段落,以3.21億的代價換取了恒基數碼的6.23億現金。

有如科網熱

反觀,自去年領匯(0823)上市令全民認購皆賺後,掀起了房地產投資信託基金(REIT)的熱潮,更一直延續至今年。舊酒新瓶,REIT雖然未有如當年科網熱般星光熠熠,沒有超級富豪在旁吶喊助威,但各大地產商其實早已暗中發力,爭先恐後地將旗下物業分拆上市,繼長實的「泓富產業」(808)及鷹君的「冠君產業」(2778)後,即將登場的REIT有新地的「創紀房地產信託基金」及恒地的「陽光房地產基金」。
許多投資者都會問,究竟REIT是否值得投資?地產公司推出的用意為何?對投資者又是否有利?

收租非主力

要回答上述問題,首先要清楚REIT是如何賺錢。一般人認為REIT的主要收入來源是租金收入,只要租金一升,REIT的價值便水漲船高。這是大錯特錯的想法。若仔細分析現已上市的泓富及冠君,便不難發現它們的租金回報率嚴重偏低。泓富於2005年首六個月中,租金收入為0.84億,其投資物業資產值約25.82億,租金回報率只佔3.25%;而冠君於2005年的租金收入為4.03億,其投資物業資產值約226.7億,租金回報率更僅佔1.78%。租金收入既非REIT的主要收入來源,泓富的租金收入又只佔總收入的10.51%,而冠君的租金收入更只佔總收入的3.27%,究竟REIT是如何賺錢呢?

純粹靠估值

其實,REIT的主要收入來自投資物業公平值之增加(即物業估值),此數值分別佔泓富總收入的77.3%及冠君總收入的96.7%,由此可見物業估值對REIT收入影響舉足輕重。在新會計制度下,物業估值的變幅較以往為大,最佳的例子就是冠君,旗下的物業公平值之增加由2004年的19.89億大幅升至2005年的119.25億,升幅達五倍之多。物業估值會受樓市氣氛所影響,若樓市向好,物業價值自然上升,相反當樓市變差時,物業價值也會跟隨下跌。因此,過份依賴物業估值之增加作為主要收入來源,風險確實很高,而且物業估值帶來的額外收入並不會列為可分派收入,股民實際無從獲益。
另外,要注意物業的地理位置是否優越,因為它直接影響物業的出租率及未來的升值潛力。以將近上市的創紀及陽光兩隻REIT為例,創紀旗下的物業主要包括甲級商廈及工業大廈,以觀塘及長沙灣區為主。陽光旗下的物業則以乙級寫子樓及商舖為主,分散港九新界各區。綜觀上述兩隻REIT的物業質素及地理位置而言,兩者皆不算優越,陽光推出的寫字樓在市場上需求不算殷切,而創紀物業內最矚目的觀塘創紀之城1期及3期,過去一年租金升幅達30%,表面上很可觀,但實際上與中環核心區甲級寫字樓平均租金升幅達70%至90%相比,實在大相逕庭。根據2005年香港物業報告預計,會有27,600平方米的乙級寫字樓落成,當中60%的新供應會坐落觀塘;此外,九龍灣未來兩年亦會有多個甲級商廈落成推出,相信這會對觀塘區寫字樓租金升幅構成壓力。市場對核心商業區的甲級寫字樓需求持續強勁,租金升幅潛力較大;相反,創紀及陽光的物業位處非核心商業區,無論出租率及租金升幅潛力皆遠遠遜色。
其實,地產商深諳旗下二三線物業很難找到單一買家,倒不如透過分拆REIT上市套現來得更易,既可選擇不把旗下最優質的物業注入REIT內,又可趁好景從市場上「抽水」。很明顯,地產商這種做法已大幅降低了REIT的升值潛力,投資價值又豈會高呢?看一看泓富便知,上市近半年,恒指曾有2000點升幅,反觀泓富除上市初期外,股價不斷下挫,已跌穿$2.16的招股價,現為$1.93,令不少投資者損手。

留力執筍股

雖然歷史經常不斷重演,但我們不能說REIT熱會重蹈科網股爆破的覆轍,因為REIT始終是有實質價值的工商寫字樓大廈租金回報作支持,股價跌極都會「有個譜」,兼且定期有利息可收,不似科網股般,將公司價值建築於虛無飄渺的概念及夢想之上,累股價一下子狂瀉收場。不過,科網股泡沫的歷史仍可給我們一點啓示,有大地產公司「射住」的新股未必穩賺。
平心而論,恒指過去兩周跌了超過1000點,預計世界盃期間,港股仍會於低位徘徊,投資者若能從中挑選一些被「質」低的筍股,其回報可能更為理想,又何必浪費時間走進地產商的REIT吸水局呢?
蘋果財經資訊研究組

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