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2006年06月25日
馬上成為壹會員

投資縱橫:售樓資料指引作用有限

由於地產發展商發放銷售資料之準確性受到社會大眾質疑,香港地產建設商會剛發出新指引,統一「簽署臨時買賣合約」作為「賣出」單位的定義,以避免銷售數字出現誤導的情況。房屋及規劃地政局否決立法監管發展商提供的資料,看來是與商會發出指引一脈相承,一個妥協的結果。
地產發展商過去公布的售樓數字與價格,很多時都受到質疑,因為發放資料的渠道不清晰,容易出現誤導效應,對置業者可能造成不公,今次商會發出指引,應該會受到市民歡迎,但指引能發揮的作用有多少,仍有待觀察。
「指引」的一個明顯缺點是不具法律效力,雖然商會說,若會員違反指引,商會會作出譴責及剔除其會籍,但這懲罰的阻嚇力足夠嗎?
商會副主席強調,商譽對一間公司十分重要,「仲厲害過罰佢一百萬」,他相信不會有發展商以身試法。他這說法表面成理,但筆者對此有所保留。
事實上,若該說法成立,無論有沒有指引都一樣,那為何社會上有這樣多質疑,而商會又要推出指引呢?此外,公布不正確的售樓數字及價格,可以是「無心的錯誤」,也可以是「有意的虛假」,其分別不容易單從資料的不正確而判知,故即使是弄虛作假,發展商仍有很大鑽空子的空間。

發放渠道有漏洞

另一點更重要的是,銷售資料雖主要來自發展商,但發放資料消息的渠道則多的是,地產代理是最重要的來源,發展商屬下負責售樓的員工亦是,這些來源提供了不少消息予準買家及傳媒,令真確及不真確的訊息都傳至大眾,加上一些操守較差的地產代理與炒家合謀發放假消息的行為,樓市便經常出現不合理的炒風。
在指引推出後,未簽署臨時買賣合約的成交便會成為「內幕消息」,這些消息的可靠程度只會有少數人知,亦無可避免會在市場流傳,這些消息之發放是否與地產商有關,難以查證,則新指引制度能否達致良好意願,不無令人懷疑之處。
或反過來看,有可能製造另一種發放虛假消息的途徑,則置業者仍會受到誤導。
「行業指引」是透過「自律」的自我監管行為,可降低監管成本及對市場效率的打擊,但行業指引的成效非常倚賴行業經營者的質素,包括屬下員工,行業指引用於執業律師及執業會計師等專業行之有效,用於地產發展業及地產代理業是否同樣可信,則社會或有很不同的看法。若政府的評估也關注到這一點,則在是否立法監管及加重懲罰方面應有另一種想法。
無論如何,前面提到的一些漏洞,政府都應該關注及加以堵塞。
冠天

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