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2007年10月23日

「二按」息貴陷阱多

《踢爆》近期有電視節目介紹業主急需現金周轉、做生意,可將物業做二按套現應急,不過市面上打着按揭旗號的二按貸款不但隱藏陷阱,而且利息高昂,甚至與信用卡現金透支相若,年息隨時高逾30厘。

二按廣告往往標榜申請手續如何方便,免入息證明,又豁免審批過往信貸紀錄,甚至未補地價的居屋加按套現一樣冇問題,予人印象是「有樓在手,現金即有」。利用二按借錢,不單止要畀昂貴利息,大大增加財務壓力,甚至面對一按銀行要求立刻清還所欠款項的風險。

息高接近信用卡透支

一般銀行按揭息率,由於有實際資產作抵押,借款人可享有較低息率,目前實際按揭息率介乎4.5至4.75厘(表1),銀行也會提供現金回贈等優惠。不過市面上的二按貸款,雖打着按揭之名,但資產主要債權人仍是一按銀行,借出二按貸款的財務機構承擔較高風險,因此,二按貸款利率遠比一按貸款為高,四間有提供二按貸款的財務機構,實際年息介乎14至34厘(表2)。二按年息水平其實與信用卡現金透支貸款相若。

康業信貸息最高

理財版於10月12日透過財務公司熱線查詢,在四間財務公司中,康業信貸、南華信貸和領達財務以每月平息計息,亞洲聯合財務則以年息計算,比較二按貸款計劃,最簡單是比各計劃的實際年息。
當中以領達財務利息最低,實際年息14至18.68厘,假設借款15萬元,還款期3年,全期利息為3.24萬至4.32萬元,佔貸款額比例21.6至28.8%;最高息為康業信貸快遞的31.6至34厘,全期利息為8.4至9.12萬元,以兩者最高水平比較,康業較領達多4.8萬元,多出1.1倍。(表3)

須衡量還款壓力

二按貸款額上限,一般為樓價估值七成減去一按貸款餘額,以市值200萬元物業為例,一按尚餘120萬元,二按貸款額上限則為20萬元。
借款人每年除了要一按供款外,也要為二按供款,認可財務策劃師林昶恆建議,借二按要顧及自己的還款能力。他指出,健康的理財下,每月債務供款不應多於入息三成,現時銀行一按供款上限為每月入息五成,借款人若借二按,每月債務供款比例隨時高達六至七成,值得留意。

高息借錢投資唔化算

廣告中教業主將物業加按套現做生意或投資,浸會大學會計及法律系講師李兆波說,做任何貸款前,須先了解借貸成本,問問自己的借貸目標,若借錢作投資,最重要是投資回報是否高於借貸成本。若借貸年息高達30厘,即是說年回報要有30厘才能打和,再者,一旦投資環境逆轉,隨時會影響還款能力。

專家:一按有權CallLoan

借出二按的財務公司往往強調毋須通知一按銀行,中原財務董事總經理梁理中指出,坊間所謂二按貸款,主要有三種形式,其一是打按揭旗號的私人貸款,其二是財務公司未有經一按銀行同意下作簡單註冊的二按契,第三種是財務公司走法律罅,要求業主先簽物業處理授權書,再借出貸款。由於財務公司借二按,風險遠較銀行一按為高,所以會收取高息平衡風險。
其實,業主未經原按揭機構批准,根本不能再將物業出售、放租、轉贈或加按,否則原按揭機構可以要求立刻清還所欠款項(即俗稱CallLoan)。

話你知:未補價居屋不可二按

二按廣告中口號:「未補地價居屋都冇問題!」其實存在誤導成份,不少財務機構藉着未補地價居屋「加按」名號,實際上只是極高息的無抵押貸款。
中原財務董事總經理梁理中指出,居屋屬資助性房屋,接受政府津貼,未補地價居屋申請二按,業主即觸犯欺詐刑事法,一經定罪,最高罰款高達50萬元及監禁1年。年中,有財務公司為未補地價居屋提供「二按」貸款,違反房屋條例,遭成功檢控,被判罰款2.5萬元。

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