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2007年11月27日

上水彩蒲苑
110萬精緻居屋

單位裝修時尚,起用大量清鏡及花紋鏡,襯托典雅家具。

新界北區居屋入場費低,即使包括補地價成本,呎價僅2000餘元已有交易,其中平霸之選,非上水彩蒲苑莫屬,400餘方呎單位售價普遍低於100萬元,以八九十萬元的樓價入市,即使加上十萬八萬豪裝,總成本隨時仍低於100萬元,吸引不少上車客或細價貨炒家捧場,而且,屋苑毗鄰東鐵上水站,租務交投活躍,回報普遍近6厘或以上,長線投資亦有市場。
今次介紹一個非一般豪裝單位,開價110萬元,雖然高於市場,但市值月租亦看高一線,可達5000元,回報亦有5.5厘。

租金回報5.5厘

雖然單位業主並無透露實際裝修開支,但連模特兒亦讚嘆地表示:「如果我一個人住兼要返大陸做嘢,我都會買呢度!」
事實上,全屋裝飾擺設如新盤示範單位一樣,花紋大鏡、無縫木地板、全新廚廁設備及典雅的歐陸式家具等,僅欠缺電視、雪櫃、洗衣櫃等大型家電,對於面積僅484方呎,樓齡達23年的居屋而言,這套裝潢,着實為單位大大提升價值。
單位間隔經過變動,原圖則廚房外連工作間,拆通改成較睡房還大的浴室,而原有浴室位置,則改成開放式廚房;兩房皆細小,最袖珍的一間,窗外望對廈廚房位,無景可言;不過,大廳可清晰分間兩區,以不足500方呎細戶而言,可算是驚喜。
記者:伍志輝 攝影:謝榮耀
模特兒:Keeley(PureModels)

單位資料

單位:C座彩碧閣中層5室
面積:484方呎
實用率:75%
間隔:2房2廳
落成:1984年
叫價:自由市場110萬元
呎價:2273元
備註:連家電
市值月租:5000元
投資回報:5.5厘
資料:美聯上水中心分行

物業資料

地址:上水彩園路2號
座數/層數:4座/31至35層
每層伙數:16伙
單位數目:2112個
建築面積:451至584方呎
實用率:74至76%
間隔:1及2房
落成:1984及1985年
發展商:房委會(6A及7A期居屋)
管理公司/月費:啓勝管理/每方呎約1元
設施:休憩公園、籃球場、足球場及停車場
校網:小學80網;中學北區

配套
設施僅停車場球場

彩蒲苑樓齡已逾22年,公眾地方保養尚算企理,尤其各座大堂經過翻新後更光鮮企理。
物業只有停車場、球場及公園,居住環境較清靜,鄰近居屋及公屋,有商場、街市及熟食中心,步行5至8分鐘可達東鐵上水站,經行人天橋可抵上水廣場、新都廣場及上水中心商場,商舖食肆選擇多。

市況
開價較其他高16%

美聯楊雪平表示,上水區居屋中,彩蒲苑提供最多400餘方呎細戶,入場費亦最平,最細451方呎單位,自由市場售價可低至80餘萬元,絕大部份單位呎價低於2000元水平,交投向來穩定,11月暫錄10宗成交,平均呎價1800元。由於近期北區平價樓成交暢旺,彩蒲苑盤源亦日益減少,現時放盤有30餘個,呎價由1900至2000餘元。一般普通裝修484方呎單位,市價95萬元,租值4500元,而介紹單位因有豪裝家電,開價110萬元,叫價高15.8%。
鄰近另一居屋旭埔苑,更接近火車站,單位面積一律670方呎,入場費140萬元。

《優點》
●全新靚裝,附連部份家電
●經改動後浴室更實用
●客飯廳分區清晰,細戶而言十分難得
●純住宅,人流清簡
●近東鐵上水站

《缺點》
●睡房袖珍
●有西斜
●細房望面壁樓景
●樓齡23年,公眾地方較舊
●康樂設施不足,購物搵食要行遠路

投資
重本裝修增身價

單位業主為區內活躍投資者,過往投資均集中彩蒲苑這類平價居屋,一買一賣賺差價,通常只會將物業簡單翻新,賺幅由8至10%不等。
不過,近期樓市暢旺,上水平價貨源大多落入用家手中,投資者買貨亦不容易,數月前遇上這個較市價略平單位,由於手頭貨源吃緊,遂改變投資策略,加重裝修成本,以示範單位標準示人,藉此提高身價,盼可高價轉售。

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