蘋果日報 | APPLE DAILY
› 選擇地區
三藩市
紐約
洛杉磯
其他美國地區
2008年05月12日
馬上成為壹會員

前臨公路馬場 背靠廣闊廠區
御龍山投資風險高

3房戶中面積不足千呎有工人房,本來不俗,惟睡房細,套房床尾無位放櫃。發展商指此戶為10座56樓C室,然而,客廳露台外望應該是工業區山景而不可能看見馬場。

火炭御龍山在一片爭議聲中開售,物業一方面擁有典雅會所、豪華用料以至側眺馬場的賣點,同時亦具備背靠工業區前臨高速公路的「地利」、睡房細小的新盤共通弊病,以及傲視同區多層屋苑的管理月費。由於樓盤定價遠超同區市價,其中特色戶的天價,較市場預期還要高,以物業的實際景觀及位置衡量,難免引出一個投資風險是否過高的疑問。

慎防變駿景園翻版

港鐵火炭站旁屋苑中,御龍山兼備毗鄰車站、近距離前臨火炭工業區及最為遠離沙田馬場的位置。
物業各座向西北單位,均享最為廣闊無阻的廠廈景致,以首批單位價單為例,這類廠景單位每方呎定價達7000元水平;至於向東南正望賽馬會職員宿舍及奧運馬術比賽場地的單位,首批呎價亦達8000至9000元,這類單位可以向東北遠距離側望沙田馬場西南面賽道。各座中能夠正望馬場景的只有8至11座,座落9座頂層的天台泳池複式戶,意向呎價26888元,較享有正面馬場全景的駿景園頂層複式每方呎市價約1.3萬元,高逾一倍。
若以去年底整體樓市的奇迹升浪為大前提,市場上根本沒有一個新盤是定價過高,然而,該次升浪是伴隨着減息周期而來,明年中落成入伙的御龍山,屆時將會面對一個怎樣的經濟局面及息口趨勢,尚屬未知數。
作為目前沙田區多層豪宅指標的駿景園,於97年高峯期一手呎價達1萬元水平,複式戶更高至每方呎近1.7萬元,開售前後亦是新聞多多。歷時11年,駿景園優質單位造價經過奇迹升浪後,才算「返家鄉」。

地段因素要注意

今次發展商為御龍山預備了低首期的建築期付款法,亦有首兩年低息按揭優惠,為短炒獲利鋪了看似平坦的前路,然而,物業價值除了用料、會所等包裝因素外,地段保值能力及指標物業的往績亦頗重要,會否出現另一次長途接火棒局面,值得商榷。
記者:伍志輝
攝影:張志華

物業資料

地址:沙田火炭樂景街28號
座數/樓層:10座/57至65層
每層伙數:2至5伙
單位數目:1375個
建築面積/實用率:648至4178方呎/80%
間隔:2至5房
落成:2009年6月
發展商:信和及港鐵
管理公司:PremierManagementServices(MTR)
管理月費:約2.3至2.35元/方呎
設施:停車場、平台花園及會所
校網:小學91網;中學沙田區
備註:尚有部份特色戶資料未公佈
發售情況:首批30伙,平均即供呎價約8181元,建築期呎價8478元;頂層附天台泳池複式,意向呎價26888元

 

配套:車位嚴重不足

發展商表示,花費10億元打造御龍山會所,以古羅馬建築風格示人,撇除那些形形色色的名號及外觀包裝,基本設施包括室內外泳池、桑拿、室內多用途運動場、健身室、保齡球場、乒乓球室、遊戲室、健康舞室、水療室、宴會廳、卡拉OK室、音樂室、迷你影院、網球場、園藝花園等,與一般新樓無異。
物業單位總數不多,只有1375個,但停車場只提供230個住客車位。以物業的豪宅級售價,相信日後住客靠港鐵出入的比率一定不高,屆時車位不足的問題將非常明顯。
至於物業不設商場,以其豪宅級定位而言,沒有必然的優缺點可言。

《優點》
‧部份座別可側望馬場景
‧廚廁用料高級名貴
‧會所設備裝潢華麗
‧毗鄰港鐵站

《缺點》
‧前臨大埔公路有噪音
‧近距離前臨工業區
‧睡房普遍細小
‧定價遠超同區市價

供應:同區潛在供應大

沙田區包括大圍及馬鞍山,目前另有三組大型項目發展中,大圍有長實的港鐵大圍維修中心上蓋、新地的道風山項目,馬鞍山則有港鐵烏溪沙站上蓋的銀峰.湖泊,保守估計合共可提供約7000個住宅。
另外,港鐵車公廟站上蓋及大圍站上蓋亦有住宅項目,毗鄰港鐵火炭站的工業區上,由爪哇持有的惠康貨倉,近年來多次申請改建為住宅項目,而旁邊華潤創業的沙田冷倉一倉及百適一倉,亦曾申請改建為商場及酒店,雖然有關申請最終被拒,但區內潛在供應量及發展,實不容忽視。

意見:位處工業區 難媲美豪宅

本報日前收到一位讀者Candy的意見來函,以「御龍山是否物有所值?」為題,提出若干值得各位準買家多加留意的事項。重點包括報紙廣告經過美化;示範單位的窗外景色,疑似是在附近物業近距離拍攝;物業位置並非國際級豪宅區,推售價格太高。
總結而言,火炭始終屬工業區,人流多是工廠職員,不能自比豪宅區,廚房設備高級都只是留給家傭使用。

御龍山用料

《整體》
‧地台 物料/牌子:長條實心柚木地板
‧窗台 物料/牌子:麻石
‧冷氣機 物料/牌子:Panasonic

《浴室》
‧地台 物料/牌子:雲石/花崗石
‧牆身 物料/牌子:雲石/花崗石
‧浴缸 物料/牌子:Baind'Or/Kohler
‧洗手盆 物料/牌子:AmericanStandard
‧洗手盆枱面 物料/牌子:雲石
‧坐廁 物料/牌子:Duravit
‧熱水爐 物料/牌子:TGC
‧水龍頭 物料/牌子:Grohe
‧花灑頭 物料/牌子:Grohe/Hansgrohe
‧電視 物料/牌子:ComeMon

《廚房》
‧地台 物料/牌子:雲石/花崗石
‧牆身 物料/牌子:微晶石
‧廚櫃 物料/牌子:LaTorniveneta
‧工作枱面 物料/牌子:實心再造石
‧鋅盆 物料/牌子:不銹鋼
‧電磁爐 物料/牌子:DeDietrichCollection38
‧電烤爐 物料/牌子:DeDietrichCollection38
‧微波爐 物料/牌子:DeDietrichCollection38
‧電蒸爐 物料/牌子:DeDietrichCollection38
‧抽油煙機 物料/牌子:DeDietrichCollection38
‧酒櫃 物料/牌子:DeDietrichCollection38
‧咖啡機 物料/牌子:DeDietrichCollection38
‧雪櫃 物料/牌子:DeDietrichCollection38
‧洗衣機 物料/牌子:DeDietrichCollection38
‧洗碗碟機 物料/牌子:DeDietrichCollection38
‧水龍頭 物料/牌子:ItalyNobilia
‧電視 物料/牌子:ComeMon

關心你飯碗,貼近你生活,即Like「蘋果ATM」FB專頁!
返回最頂
壹傳媒: 香港 台灣 | 私隱聲明 服務條款 刊登廣告 聯絡我們 招聘
© 2019 AD Internet Limited. All rights reserved. 版權所有 不得轉載