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2008年10月01日

四季名園貴二手價17%

【本報訊】長實(001)位於元朗的新盤四季名園,昨公佈首批20伙定價,最平單位661萬元。發展商早前揚言意向價最平800萬元,現時入場費減少17%,但以建築面積計算,首批單位平均呎價4343元,較元朗區內二手洋房高17%至32%。該盤實用率偏低,定價卻偏高,加上近期市況波動,明日開賣,市場指初步反應平淡,首輪銷情未被看好。

首批20伙最平661萬

繼四季雅苑及四季豪園後,同屬「四季系列」的四季名園在近期金融市場極其動盪下公佈開售。長實執行董事趙國雄指出,香港金融系統及樓市表現穩定,市民不會因短期波動影響入市,銀行加息對樓市亦無必然關係。首批單位明日下午5時以先到先得形式發售,開賣前不做預留。
首批推出單位最平為1632方呎的51號屋,售價661萬元,呎價4050元;最貴為1172方呎的12號屋,名為董事屋,售價920萬元,呎價5386元。長實沿用「唱高開低」兼首批有折讓的伎倆推售,旨在爭取市場焦點,趙國雄指定價較意向價低,乃早前較多市民查詢園景單位,遂先推相應較平的單位。
然而,倘與同區加州花園、加州豪園及錦繡花園等二手價相比,四季名園售價仍要貴17%至32%。加州花園呎價3300至3700元,錦繡花園呎價3700元,代理指,加州花園現時1534方呎洋房,放盤價450萬元,呎價近3000元,不過,如與同區樓齡較新的葡萄園比較,四季名園呎價則平24%。

實用率僅68%

發展商未有明確表示首張價單上的661萬元單位是否屬最平單位,市場估計,市況若持續疲弱,發展商定價極具彈性,可推出位置較差,定價更平單位發售。
不過,四季名園實用率偏低,僅得68%,相較加州花園、葡萄園、錦繡花園77%至99.8%的實用率明顯遜色。四季名園是次同樣如四季豪園般以樓花方式開售,長實指項目暫未取入伙紙,難承諾買家買樓前可安排現樓參觀,現只能靠示範單位及模型去理解物業的面積,而四季名園首批20伙將送釐印費作招徠。

四季名園部份單位價單

51屋號
室內銷售面積(A):1108 室內車庫面積(B):349 攤分公共面積(C):175
A+B+C面積:1632 前後花園面積:694 天台面積:462
售價:661萬元

50屋號
室內銷售面積(A):1147 室內車庫面積(B):349 攤分公共面積(C):181
A+B+C面積:1677 前後花園面積:499 天台面積:460
售價:668萬元

97屋號
室內銷售面積(A):1108 室內車庫面積(B):349 攤分公共面積(C):175
A+B+C面積:1632 前後花園面積:637 天台面積:462
售價:672萬元

12屋號
室內銷售面積(A):1172 室內車庫面積(B):351 攤分公共面積(C):185
A+B+C面積:1708 前後花園面積:639 天台面積:464
售價:920萬元

註:以上面積單位為平方呎 資料來源:長實

自創計法
沿用舊例 面積包窗台

元朗經典「縮水樓」四季豪園,姊妹版四季名園終於宣佈開賣。長實(001)吸取「四季系列」遭市場指控實用率超低的教訓後,四季名園價單完全無顯示建築面積及實用面積字眼,只顯示室內面積內的銷售面積兼包窗台。
政府早前已為住宅實用面積訂下新準則,新規則下,單位窗台不列入實用面積內,是次價單未有跟足新例,而洋房要連窗台及車房,實用率才有68%。
長實是次在四季名園價單上,避提實用兩字,室內面積包括連窗台的銷售面積、車房及公共攤分面積,三項面積以英文(A+B+C)組合面積表達,記者現場多番追問有關組合面積是否一般理解的建築面積,長實售樓代表含糊其辭,只表示有關面積乃住客可使用面積。但價單上顯示,前後花園及天台面積未有列入(A+B+C)組合面積內,花園及天台豈不屬住客可用範圍?
以51號屋為例,兩層住宅連窗台約1108方呎,即平均每層554方呎,而地面車房另佔349方呎,全幢物業面積1632方呎,較一般每層700方呎村屋還要細。

物業面積細過村屋

有本報讀者指代理促銷該盤時明示,車房日後可僭建成室內地方,長實高級營業經理袁添鴻未有正面回應車房是否可作室內地方,只表示車房設有門口,住戶可自行決定。
政府已就實用面積計算方法作新指引,四季名園價單自創A+B+C組合,新例不用,採用舊例,似是避免詳列面積再減低實用率。

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