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2008年12月24日

財智語陸:三四線地產股較抵買 - 陳永陸

近日樓市稍為喘定,但同時間本地經濟的壞消息又逐漸浮現,令很多希望置業或投資樓市的人有點無所適從。其實當市場對樓市前景的看法出現太大或太多的分歧,必定會令人對應否入市感到猶豫,現在香港的樓市正出現這個情況。近日樓市成交量有所回升,但相對年初的盛況,現在的成交量還是頗為淡靜。

樓市存在暗湧

我不認為要大部份人對樓市前景有共識才是好事,因為不同的意見、不同的分析同時出現,樓市的發展才會較為健康;反而如果市場一面倒看好或一面倒看淡,這才是真正有問題。大家試回想一下97年的情況,當時差不多所有分析都看好樓市,結果在沒有任何先兆的情況下,樓市急轉直下,很多人亦因此走避不及,結果損失慘重。
所以投資者不要有一個誤解,以為市場上有不同的聲音,便會令市況混亂而變得無所適從,反而應該學習把這些分歧先行過濾,再將這些意見化為自己的分析。
買賣樓宇動輒過百萬甚至過千萬,一經決定後便不易反悔,所以大家平時為此多做點工夫也非常值得。
再看一下現在的情況,看淡樓市一群所持的意見是樓市在上半年升幅明顯已過大,承接力已經和本地經濟脫軌,所以樓市很自然出現調整;至於看好樓市一派則認為,本地樓盤供應量這數年來其實持續減少,而且市況回調至此,有能力坐貨的賣家亦不急於割價求售,故樓價下跌空間理應有限。投資者大可為以上觀點做點功課,以判斷自己較為認同那一種說法。
現時無論是一手樓盤的銷售或是二手樓的轉手數量,其實還是處於低位徘徊,這反映投資者入市態度的確較前審慎。有一點要留意,現在發展商推售樓盤的態度明顯比以前審慎,這反映他們對未來樓價走勢亦不算非常樂觀,樓市確實存在一些暗湧。

估值相對吸引

不過現在香港的息口去向仍欠明朗,滙豐(005)固然對減息要求一直拒諸門外,這無疑會削弱投資者入市的意欲。所以投資者或可先行觀望多一點時間,因為隨着息口去向逐漸清晰,本地樓市應該有一個較明顯的方向。最後,我覺得無論是買樓自住或者是作為投資用途,首要考慮的應是自己的負擔能力問題,如果負擔能力有限,便不應該勉強入市,因為現時樓價走勢仍未穩定,如果眼見樓市氣氛稍為轉佳便入市,最終可能會置身於險境之中。
至於地產股,將會繼續受09年的預期NAV影響股價走勢,所以新地(016)很自然在70元關口有壓力,九倉(004)就算租金下調壓力不及預期大,惟要突破24元亦不太容易。所以真的要考慮地產股,三四線如嘉華國際(173)及華置(127)等,反而更具值博空間,因為估值折讓仍大。
陳永陸

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