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2009年08月01日

租金掉頭上 樓價走勢強

十大藍籌屋苑中,以杏花邨呎租升幅最多,升幅達7.9%。

將軍澳新入伙盤日出康城一期首都,最近扭轉租金受壓命運,呎租由上月11元低位急彈至貼近15元,短短一個月內,租金大升逾三成。至於整體住宅租金,於今年第二季已止跌回穩,第三季轉勢而上,6月份平均呎租錄得14元,較3月份低位累積上升6.1%,創出近7個月新高,反映租市受惠近期樓市升溫,租金仍具上升動力,樓價因有租金支持,後市走勢將更強勁。

「唔買貴樓,就捱貴租」

「照目前形勢分析,唔買貴樓,就捱貴租,唔好祈望租金同樓價會跌,如果情況係咁,可能最後連自己都會被淹沒,建議有能力的人盡快去買樓,因為租金上升,樓價一定唔會跌。」中原地產研究部聯席董事黃良昇分析說,由於之前租金超跌,今次租金只是修補金融海嘯前高位裂口,以現水平呎租14元與08年6月最高呎租17.4元比較,仍有兩成距離,估計租金將會繼續上升。

租金單月急升4.5%

黃良昇指出,去年9月爆發金融海嘯後,樓市過度超賣,導致去年第四季樓價及租金迅速下挫,但今年樓市氣氛好轉,上半年樓價上升超過兩成,而租金於今年第二季開始企穩,租金連升3個月,6月份全港73個大型私人住宅屋苑的平均租金每方呎錄得14元,較5月份的13.4元急升4.5%。租金的單月升幅是自1995年7月有記錄以來的14年歷史新高,而6月份的呎租是繼2008年11月的15元之後,創近7個月新高。他表示,今年初租金未有跟隨樓價而上,是次租金較樓價升遲了3個月至半年,在6月份租金才明顯向上,主要原因是租市始終是純用家市場,用家決定時間較長,拖慢了租金升勢。

住宅供應少、租樓需求大

「住宅供應少,是租金上升其中一個原因,單是本港每年新增的1萬至1.2萬伙的租賃需求,足可消化每年供應量。」他稱,政府剛公佈的第二季可供發售的一手私人住宅單位僅4.9萬伙,較第一季減少5,000伙。另外,上半年的私人住宅施工量只有3,200伙,亦為97年以來新低。此外,租住需求大,亦令租金向上。「唔少打工仔擔心比老闆炒魷魚,為咗減輕負擔,會趁高價賣咗層樓,轉為租樓住。」他指出,近半年樓價急升,令到很多買家失去預算,變成買不起樓,惟有暫時轉為租樓。另外,長期租樓人士亦為數不少,市場對租住需求很大。
至於十大藍籌屋苑方面,6月份全部屋苑的平均呎租均較5月份錄得升勢,其中杏花邨的呎租升幅最多,於6月錄得17.7元,按月上升7.9%。其次為麗港城,6月的呎租錄得12.9元,按月上升5.7%。美孚新邨的呎租錄得13.4元,有4.7%升幅,排名第三位。其餘7個屋苑的平均呎租升幅為:黃埔花園(升3.8%)、沙田第一城(升3.5%)、海怡半島(升3.5%)、嘉湖山莊(升3.0%)、滙景花園(升2.9%)、康怡花園(升1.8%)及太古城(升1.4%)。

用家支持樓市前景明朗

由於租金回報始終較銀行存款利率可觀,吸引不少投資者買樓收租,加上用家支持下,樓市前景明朗,預料下半年樓價及租金將繼續平穩向上。

太古城半年租金升15%

太古城租務市場向來活躍,自3月份起租務成交貼近百宗水平,7月至今已錄得70宗租務成交,平均呎租22.8元,租金回報3.8厘。中原地產首席分區營業經理趙鴻運指出,於金融海嘯前,即08年4月,太古城平均呎租曾高企28.2元,海嘯之後,即同年12月,平均呎租一度低見18.9元,租金大跌33%。但自今年1月開始,租金跟隨樓價而上,由1月份平均呎租19.8元,一直升至現時22.8元,半年間租金勁升15%。

業主變租客比例增

「以前好多業主都會一賣一買,但而家有唔少業主賣咗樓之後,都唔會即刻買返間,只會租過另一層樓住,等樓價跌先再買。」他分析說,最近業主變租客個案比例不斷上升,約有三成左右,其餘五成及兩成分別為鄰近寫字樓租客和日韓籍租客。

入場租金1.1萬

他指出,雖然現時太古城呎租水平與金融海嘯前高位,仍約有兩成差幅,但由於太古城租市需求大,故租金上升空間很大。目前太古城最平的入場租金為1.1萬元,最貴的海景複式戶約4.5萬元。太古城租市持續暢旺,已令租盤下跌,現時租盤只有210個,普遍業主平均呎租約25元。

港鐵康城站通車 首都呎租急升至15元

曾一度成為蟹貨重災區的將軍澳日出康城一期首都,剛於上月底開始收樓入伙,不少投資者寧願平租也不願賤賣,短線變長揸,紛紛將單位轉為收租,令租盤大量湧現,租金即時受壓。月租不足8,000元已可租住近700方呎的2房單位,呎租約11元,較區內租盤低兩成。
不過,最近首都卻扭轉租金受壓命運,呎租由上月11元低位急彈至貼近15元,短短1個月內,租金大升逾三成,主要原因是港鐵康城站通車,對首都租務市場有支持,租務市場十分活躍,在過去兩個月共錄得近150宗租務成交,由於盤源明顯減少,業主紛紛大幅加租,加幅由一成至逾三成不等。首都一個面積683方呎2房單位,入伙時月租曾低至7,700元,但現時2房月租最平已升至8,500元,升幅逾10%。

十大藍籌屋苑平均租金統計

杏花邨
2009/06:17.7 2009/05:16.4 按月變幅:7.9%

麗港城
2009/06:12.9 2009/05:12.2 按月變幅:5.7%

美孚新邨
2009/06:13.4 2009/05:12.8 按月變幅:4.7%

黃埔花園
2009/06:16.6 2009/05:16.0 按月變幅:3.8%

沙田第一城
2009/06:14.8 2009/05:14.3 按月變幅:3.5%

海怡半島
2009/06:14.9 2009/05:14.4 按月變幅:3.5%

嘉湖山莊
2009/06:6.8 2009/05:6.6 按月變幅:3.0%

滙景花園
2009/06:14.1 2009/05:13.7 按月變幅:2.9%

康怡花園
2009/06:16.6 2009/05:16.3 按月變幅:1.8%

太古城
2009/06:21.3 2009/05:21.0 按月變幅:1.4%

資料來源:中原地產研究部

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