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2009年11月20日

鴨脷洲大街單幢樓執平貨

近期樓市出現叫價下調、交投升溫的情況,顯示市場購買力仍在,大部份準買家不外乎想入市負擔輕鬆點,有機會執平貨。其實,只要將着眼點移離短炒味濃的大型屋苑,市區不乏樓價相宜的小型物業可以上車。

150萬可上車

以港島南區的鴨脷洲為例,將有港鐵南港島線貫通,地區前景毋庸置疑,樓價亦備受帶動,區內龍頭屋苑海怡半島,今年樓價升幅高逾三成,現時600餘方呎兩房戶入場價320萬元;區內新廈深灣軒,以海景及會所作賣點,樓價長期高企,目前600餘方呎兩房單位,要390萬元才有交易;甚至連老牌居屋漁安苑,由於實用率高達82%,面積500餘方呎單位,最低消費亦接近200萬元。
相比之下,同區鴨脷洲大街沿線單幢樓,現價低至150萬元已可上車,若果選擇九成半按揭,首期不足8萬元,以市場一般實際按息2.1至3.5%計算,攤分30年供款,每月還款額由5000餘至6000餘元不等,相信大部份想買樓人士都可以負擔。
世紀21嘉聯地產董事林泰和表示,鴨脷洲大街單幢樓有20餘座,一般樓齡20餘年,普遍單位面積由300餘至500餘方呎,樓高20餘層,每層2至3伙設計,實用率普遍不足七成,每層4伙的物業,實用率可達七成半,最高達八成或以上的通常屬每層6至8伙格局。
以門牌號碼劃分,前臨鴨脷洲公園的細號碼門牌統稱街頭,唐樓較多,普遍單幢樓景觀較開揚,享有石排灣避風塘景色,而鄰近鴨脷洲診所的大號碼門牌屬街尾,單幢樓選擇較多,但普遍單位景觀被臨海夾屋屋苑悅海華庭遮擋。

淨回報普遍逾4厘

現時市場上有20餘個單幢樓放盤,開價由150萬至220萬元不等,佔七成樓價低於200萬元,一般市值月租由6000至8000元,回報率最高逾5厘,即使扣除約700元管理費,以及每月約300元的差餉開支,淨回報仍超過4厘。
另外,市場上亦有少量連租約放盤,樓價約130萬元起,以月租約6000元計算,回報亦超過5厘,不過,連租約單位通常無法睇樓,單位現狀不能估算,非流通量較低的單幢細價樓主流之選。
鴨脷洲大街單幢樓勝在銀碼細負擔輕,加上港鐵效應,吸引外區客注意,林泰和表示,今年以來樓價升幅亦接近兩成,表現不過不失。11月份截至16日,全區約錄20宗成交,市況保持平穩,始終單幢物業銀碼細兼且用家主導,對市場高低潮反應不及大型屋苑。

最快2015年有港鐵

同時,單幢樓設施亦難與屋苑物業相比,尤幸鴨脷洲大街社區配套尚算不俗。主要商舖集中大街兩旁,包括兩大超市及各式街坊食肆,而臨海而建的鴨脷洲市政大廈,有齊街市、圖書館及體育館,海旁有公眾休憩場地如鴨脷洲海濱長廊和鴨脷洲公園,該處還有街渡前往對岸香港仔海濱花園。街頭的橫平瀾街及惠風街,有專線小巴站,提供路線接駁海怡半島、香港仔及銅鑼灣,凌晨時分有小巴來往灣仔。未來前景方面,根據已刊憲的規劃圖,鴨脷洲大街與華庭街交界處的山坡旁,最快2015年會建有港鐵南港島線站出入口,直達位於漁安苑與利東邨之間的利東站。
記者:伍志輝 攝影:樊志恒
模特兒:Ceci(StageModels)

怡安大廈中層B室 建築面積494方呎
唯一放盤 內櫳企理

鴨脷洲大街街尾的怡安大廈,每層兩伙設計,單位實用達74%,與每層4伙的單幢樓實用率看齊,屬該處單幢物業中,間隔較優質之選。介紹的中層B室,廳房大小比例均稱,睡房大床與衣櫃之間尚有近兩呎闊的通道,客廳可以容納曲尺梳化,與電視地櫃間距離近5呎,而客廳一角還可闢作工作間,飯廳則可擺放4人餐枱,如此空間佈局,即使不少近年落成新屋苑500餘方呎單位亦有不及。
此戶內櫳新淨,雖屬上一手裝修,但保養如新,尤其廚廁設備外觀仍十分企理,而全屋地磚牆身亦沒有明顯損耗,新買家可節省翻新開支。此戶為物業現時唯一放盤,每方呎叫價不足3500元,屬區內物業入場呎價水平,而單位附連裝修,租金可達7300元,較正常水位6800元略高,租金回報率5.1厘。
怡安大廈基座為老人院,尚有少量地舖經營電器維修及家居裝修工程,物業毗鄰鴨脷洲診所,由於沒有食肆,相對大街中段及頭段簡單。不過,物業入口與電梯大堂之間,有十數級樓梯,買家宜留意。

 

主要資料

地址:鴨脷洲大街163號
住宅樓層:21層
每層伙數:2伙
單位總數:36個
建築面積:494方呎
實用率:74%
間隔:1房
落成:1984年
發展商:怡記企業
管理公司:宏信物業管理
管理月費:約770元
設施:地舖
校網:小學18網;中學南區

間隔:1房2廳
叫價:172萬元
呎價:3482元
租值:7300元
回報率:5.1厘
資料來源:世紀21嘉聯地產

順景閣高層A室 建築面積418方呎
三面單邊 南北通風

落成於1995年的順景閣,屬區內第二年輕單幢樓。大廈基座設有老人院,同時亦有銀行櫃員機及日常百貨商舖,加上鄰近專線小巴站,起居更生活方便。四周以低矮唐樓為主,開揚景觀無遮擋,加上物業屬區內少數每層3伙設計,單位享有三面單邊景觀,如介紹的高層A室,大廳及鄰房向西北,外望石排灣,兩間睡房向東北的窗戶,可側望鴨脷洲公園,廚廁向東南,享遠山景,全屋南北通風,內櫳通爽。
單位面積418方呎,屬2房1廳格局,間隔袖珍,裝修偏舊,新買家需要花點心思翻新,甚或重組間隔。單位勝在開價夠平,屬現時少數低於160萬元的盤源,雖然呎價達3780元僅屬中位水平,但市值租金可達6500元,回報4.9厘,亦算吸引。

主要資料

地址:鴨脷洲大街33號
住宅樓層:26層
每層伙數:3伙
單位總數:63個
建築面積:398至418方呎
實用率:66至67%
間隔:2房
落成:1995年
發展商:至祥物業
管理公司:保得物業管理
管理月費:約720元
設施:地舖
校網:小學18網;中學南區

間隔:2房1廳
實用率:67%
叫價:158萬元
呎價:3780元
租值:6500元
回報率:4.9厘
資料來源:世紀21嘉聯地產

鴻福閣高層B室 建築面積464方呎
前臨唐樓 景有變數

洪聖街是通往鴨脷洲市政大廈及鴨脷洲海濱長廊的必經路,頭段前臨市政大廈,當中鴻福閣算是樓層較高單幢物業,中層10樓以上單位,視線可跨越前方物業,側望石排灣,不過,市政大廈旁邊座落大批60年代落成的唐樓,部份已由恒地成功收購,日後重建或會影響附近物業景觀。
介紹的鴻福閣單位座落高層,向西南前臨待重建唐樓,側望部份石排灣景,向東北所見石排灣景色較開揚,雖然同樣前臨不少唐樓物業,但由於暫時未有實質的收購消息,景觀較具保障。
單位內櫳裝潢偏舊,細格柚木地板有待翻新,廚房設備欠奉,廚櫃亦殘破,浴室潔具相對較企理,惟浴室門窄小,身形略胖出入可能有難度。長形睡房較大廳還要闊落,窗戶亦較多,幸廳房之間並非主力牆,新買家可以重新安排廳房間隔比例。業主開價165萬元,屬現時物業3個放盤中,最貼近市價的盤源。

主要資料

地址:鴨脷洲洪聖街13至15號
住宅樓層:23層
每層伙數:2伙
單位總數:46個
建築面積:464方呎
實用率:65%
間隔:1房
落成:1992年
發展商:好收成
管理公司:業主立案法團
管理月費:約700元
設施:地舖
校網:小學18網;中學南區

間隔:1房2廳
叫價:165萬元
呎價:3556元
租值:6500元
回報率:4.7厘
資料來源:世紀21嘉聯地產

市況
港鐵建南港島線 唐樓勢掀收購潮

鴨脷洲大街沿線以夾屋悅海華庭規模最大,而且坐享石排灣全景地利,物業共建3座提供992個單位,500餘方呎兩房單位,現樓價220萬元起,700餘方呎3房連套房戶最平310萬元,面積逾800方呎的3房連套房單位,最低消費350萬元。另外,同屬大街單幢樓的金利豐大廈,樓齡8年,提供該處單幢樓中唯一的3房大戶,面積一律779方呎,實用率71%,現樓價約310萬元,呎價低於4000元有交易。

恒地已斥1.9億收購

至於唐樓方面,目前尚餘30多幢,樓齡普遍逾40年,主打400餘至500餘方呎單位,一般樓價徘徊140萬至150萬元水平,同時亦有不少唐樓套房出租,一般由80至160方呎,月租由2500至4000元不等。由於即將興建南港島線,吸引發展商出手收購區內唐樓,其中恒地表示,已斥資1.9億元,成功收購鴨脷洲大街62至72號逾九成業權,相信日後不同規模的收購行動,將持續展開,只是區內唐樓放盤始終不多,業主等待重建的意願亦令盤源長期渴市。

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