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2009年12月02日

理財診療室:中產籌千萬47歲退休

楊先生與同居女朋友區小姐籌劃退休時,只想到希望何時退休,及有多少錢退休。專家認為在籌劃退休時,應考慮可行性,建議他們調整計劃,將收租物業要求降低及延後退休。 記者:黃碧珊 攝影:梁鑑章

很多中產階層由於注重生活質素,故都希望早日退休,享受生活。楊先生說:「我與女朋友收入較高,而且工作穩定,計劃在10年內退休。」他們計劃購買一層收租物業,作退休後的收入來源。
CFP認可財務策劃師盧世和表示,若計劃購買物業放租,按揭成數不宜過高,首期最好達樓價三成,如購買400萬元物業,需安排120萬元首期。楊先生月供8000元基金,雖可隨時停供,但月供的首18個月供款,合共14.4萬元,要存至60歲才可提取。楊先生將可動用基金及股票套現,加上流動現金,僅109.9萬元,不足支付首期。
盧世和建議他降低要求,購買樓價300萬元的物業,首期可降至90萬元。假設樓價300萬元,按息4厘,分10年償還,即退休前供滿,月供21261元,以楊先生及區小姐每月收入,自住及投資物業供款合共佔入息(DTI)33%,未過銀行所定50%上限。
由於兩人包括供養父母等的每月使費,加上現居按揭及保險,每月共5萬元,盧世和認為,他倆在購買物業前,宜留半年流動現金、即30萬元以備不時之需。現有18萬元現金,尚欠12萬元,以月剩4.7萬元計,要儲3個月,可趁這段期間物色心水單位。

宜降要求只買300萬樓收租

盧世和指,他們希望有1000萬元退休,其實並無考慮可行性及實際需要。如10年後退休,維持現值每月1.8萬元日常使費。假設購入樓價300萬元的物業放租,每年租金回報率3厘,即每月租金回報7500元。扣除租金收入,他倆仍需安排每月1.05萬元。若每年平均通脹及退休後回報率均為4%,退休時,需有802萬元,才可應付43年退休生活。
他們亦要考慮供養父母。假設距今還有30年供養期,10年後退休,尚有20年每月支付1.3萬元予父母。如每年平均通脹及退休後回報率均為4%,兩人退休時,需準備461.8萬元作父母生活費,加上個人退休需802萬元,合共1263.8萬元,兩人之前的「希望」,與實際需要不符。

楊生及區小姐退休準備

退休年期:10年後
退休準備個人使費*:$802.0萬 退休準備父母使費#:$461.8萬
共需:$1263.8萬

退休年期:11年後
退休準備個人使費*:$814.7萬 退休準備父母使費#:$456.3萬
共需:$1271.0萬

退休年期:12年後
退休準備個人使費*:$827.1萬 退休準備父母使費#:$449.6萬
共需:$1276.7萬

註:*減去每月租金收入7500元,即每月1.05萬元;#每月1.3萬元,設距今有30年供養

-個案-
讀者:楊先生(37歲)、區小姐(38歲)
關係:同居情侶
職業:工程師/行政人員
月入:合共11萬元(已扣公積金及強積金)
月剩:4.7萬元
資產:現金18萬元、股票市值64萬元、基金市值42.3萬元、公積金110萬元、強積金20萬元、自住物業市值380萬元(尚欠7年按揭)
症狀:未考慮可動用資金,及退休準備是否足夠
目標:買400萬元物業收租,10年後有1000萬元退休

-建議-
投資期增一年 回報方達標

雖然楊先生及區小姐已準備30萬元流動現金,但在購買額外物業後,每月供款及雜費增加,加上單位未必能每月獲承租,盧世和建議每月預留7500元,作現金儲備。
以現剩4.7萬元計,減去按揭供款約2.1萬元,及預留現金7500元,餘額約1.8萬元,可投資為資產增值。在套現付首期後,現有基金餘下16.3萬元,加上原月供基金8000元,及新增1.8萬元月供基金,假設每年基金回報8厘,10年後得510.9萬元。
7年後,完成現住單位按揭,每月有1.5萬元,因距退休年期短,不建議投資風險較高的股票或基金,可存放在高息貨幣,但要留意滙價升跌風險。如每年平均回報3厘,每月1.5萬元累積3年,回報有56.4萬元,加上公積金及強積金,假設每年回報5厘,現有及新增供款共得475.8萬元,加上現金和基金,分別120.7萬元及510.9萬元,合共有1163.8萬元。如平均每月租金收入7500元,10年有90萬元,加上1163.8萬元,共1253.8萬元,與10年後需1263.8萬元退休,尚欠10萬元。
由於退休生活逾40年,盧世和建議退休準備應鬆動一點,如將退休年期延後一年,以相同組合及回報,未計租金收入,有1337.9萬元,足夠11年後有1271萬元的退休金目標。

退休投資回報

-基金-
金額:一筆過現值$16.3萬
10年尚餘退休年期:$35.2萬 11年尚餘退休年期:$38.0萬
12年尚餘退休年期:$41.1萬

金額:月供$8000
10年尚餘退休年期:$146.4萬 11年尚餘退休年期:$168.5萬
12年尚餘退休年期:$192.4萬

金額:月供$1.8萬
10年尚餘退休年期:$329.3 11年尚餘退休年期:$379.0萬
12年尚餘退休年期:$432.9萬

-外幣-
金額:月供$1.5萬*
10年尚餘退休年期:$56.4萬 11年尚餘退休年期:$76.4萬
12年尚餘退休年期:$97.0萬

-公積金-
金額:一筆過現值$110萬
10年尚餘退休年期:$179.2萬 11年尚餘退休年期:$188.1萬
12年尚餘退休年期:$197.5萬

金額:月供$1.5萬
10年尚餘退休年期:$232.9萬 11年尚餘退休年期:$263.3萬
12年尚餘退休年期:$295.1萬

-強積金-
金額:一筆過現值$20萬
10年尚餘退休年期:$32.6萬 11年尚餘退休年期:$34.2萬
12年尚餘退休年期:$35.9萬

金額:月供$2000
10年尚餘退休年期:$31.1萬 11年尚餘退休年期:$35.1萬
12年尚餘退休年期:$39.4萬

-現金-
金額:一筆過現值$30萬
10年尚餘退休年期:$30.3萬 11年尚餘退休年期:$30.3萬
12年尚餘退休年期:$30.4萬

金額:月儲$7500
10年尚餘退休年期:$90.4萬 11年尚餘退休年期:$99.5萬
12年尚餘退休年期:$108.6萬

金額:月儲$21261
10年尚餘退休年期:- 11年尚餘退休年期:$25.5萬
12年尚餘退休年期:$51.0萬

合共金額:
10年尚餘退休年期:$1163.8萬 11年尚餘退休年期:$1337.9萬
12年尚餘退休年期:$1521.3萬

註:設每年回報率,現金為0.1厘、外幣為3厘、公積金及強積金為5厘、基金為8厘;*7年後現住單位按揭完成後開始;#10年後供滿出租單位按揭

基金組合集中 籲增新興市場

現時楊先生公積金分三種風險程度,分別為高中低風險,他悉數投資高風險類別,但投資組合卻由公司決定。區小姐強積金組合,大中華及環球增長基金各佔一半。此外,二人月供8000元基金全數投資中國基金,一筆過現值17萬元基金組合,八成香港中國基金,餘下兩成為環球基金。
撇除公積金,二人投資組合現值62.3萬元,其中48.9萬元、即78%,主要投資在中、港兩地,摩根資產管理投資資訊總監崔永昌(圖)認為,組合過份集中。
因單一市場風險甚高,雖然兩人睇好中國市場,並願意承擔高風險,但崔永昌建議調配新增月供投資組合,加入短期回報較好的新興市場基金,分散風險及博取更高回報。如印尼基金年初至今已有近1倍升幅。崔永昌提醒應留意市況,因新興市場經濟體系及股票市場規模較小,較波動,建議新興市場基金比例,不宜超過組合10%至15%。
盧世和亦認為,兩人的投資組合過份集中在中國,建議加入亞洲、東歐及拉丁美洲等新興市場。不過,他指出兩人的投資組合中,物業亦佔很大比重,已具一定分散作用。

現有基金組合

公積金現值:$110萬
市場:高風險 所佔比例:100%

強積金現值:$20萬
市場:大中華 所佔比例:50%
市場:環球增長 所佔比例:50%

月供基金現值:$25.3萬
市場:中國 所佔比例:100%

一筆過基金現值:$17萬
市場:香港中國 所佔比例:80%
市場:環球 所佔比例:20%

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