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2010年02月08日

牛池灣嘉峰臺東九龍居屋王
自成一隅 環境清幽

《市區屋居 推介系列》
樓價水漲船高,縱有細價貨,質素亦稍次,不是實用率低的單幢樓,便是位處新界邊緣,若想以較低的價錢在市區置業,不妨考慮二手居屋。本報一連5天,介紹市區居屋,當中有新有舊、有平有貴,有主打出入方便,亦有以景靚作賣點,為一眾無殼一族,提供市區上車盤之選。率先介紹的是位於牛池灣的嘉峰臺,優點是自成一隅,環境清幽。

嘉峰臺為東九龍居屋新焦點,向外圍高層單位,景致開揚無阻,部份更可遠眺維港,被視為東九龍新一代居屋樓王。
嘉峰臺提供2至3房單位,兩房戶間隔有兩類,495至505方呎的E及K室,特大廚房設於大門入口旁,浴室亦特別大;D及J室面積566至568方呎,曲尺形客飯廳寬敞,間隔工整無虛位,屬兩房戶則王之選。

外圍高層覽開揚市貌

至於3房單位可細分為三款,B及G室面積684至691方呎,廚房位置靠近玄關,改開放式可將原來的呂字形窄廳變曲尺形闊廳;C及H室面積694方呎,玄關位特長,廚房靠近寢區;A及F室面積693方呎,直廳無走廊虛位,間隔較工整。所有3房單位皆屬一浴一廁設計,內櫳反而較兩房戶浴室為細。
景觀方面,各座外圍向東南及西南的高層單位,可飽覽開揚九龍市貌,甚至遠眺維港。外圍向西北的高層戶,視線跨越前方居屋群,遠眺獅子山。一般中低層,以內園景及面向牛池灣遊樂場的單位較佳,勝在清靜,向外圍望居屋及斜坡單位,屬最平之選。

頻密小巴往來黃大仙站

物業平台花園設有兒童遊樂場、羽毛球場、乒乓球枱等,屋苑入口附近有多間商舖,包括茶餐廳、便利店、糖果店、地產代理等,惟大部份樓面由教會佔用,購物飲食選擇受局限。物業外設有專線小巴總站,提供頻密班次來往港鐵黃大仙站。附近的居屋設有小型商場,提供超市及其他街坊小舖,多元化選擇可駁車到鑽石山荷里活廣場,有西式百貨、美食廣場及戲院等。
系列報道之一
記者:伍志輝
攝影:王子俊
模特兒:Mirai(StageModels)

4座高層K室 建築面積505方呎
開放廚房第二市場價180萬

嘉峰臺500方呎細戶間隔欠佳,廚房既長且大,幾乎與客廳看齊,不少業主都會將之改細,或如介紹單位般,以開放式設計,設吧枱區分客飯廳與廚房,改動後大廳觀感開揚,家具擺位有彈性,如戶主就將飯枱搬近窗前,梳化靠近大門旁,中央騰出寬闊通道方便走動。浴室拆牆改用趟門並改用企缸,可容納洗衣機,旁邊細房亦改用同款趟門,令走廊充滿日式風味。
單位座落高層,向東南前臨牛池灣遊樂場,遠眺九龍灣一帶開揚樓景,視野及座向俱佳,開價則屬同類市價,第二市場叫價180萬元。

間隔:2房2廳
實用率:85%
叫價:第二市場180萬元/自由市場245萬元
呎價:第二市場3564元/自由市場4851元
資料來源:金滙地產鑽石山分行

3座低層F室 建築面積693方呎
兩房合併 自由市場價320萬

嘉峰臺面積693方呎3房單位,不設玄關,大廳工整得以盡用,頗受用家歡迎。以介紹的這類單位為例,入門即為開揚直廳,家具擺位無限制,客飯廳大小可自行調校。寢區間隔改動頗大,將其中兩間睡房合併,自製曲尺形大房,可容納大碼床、巨型衣櫃及闢出鋼琴演奏區,犧牲3房間隔的賣點,換來寬敞的寢室空間。廳房裝修清雅,廚廁設備屬原裝,保養一般。
單位座落低層,外望內園樓景,勝在清靜,自由市場開價320萬元,屬市價,惟間隔大改,客源略窄。

間隔:2房2廳
實用率:85%
叫價:第二市場238萬元/自由市場320萬元
呎價:第二市場3434元/自由市場4618元
資料來源:金滙地產鑽石山分行

嘉峰臺資料

地址:牛池灣瓊東街8號
座數:5座
住宅樓層:36至46層
每層伙數:10伙
單位總數:2010個
建築面積:495至694方呎
實用率:85%
間隔:2至3房
落成:2003年
入伙:2007年
發展商:房委會及新世界(私人參建居屋)
管理公司:富城
設施:停車場、商舖、平台花園、羽毛球場及兒童遊樂場
備註:第1及2期補地價折扣率約30%
校網:小學45網;中學黃大仙區

市況
補價折扣30%同區最低

嘉峰臺補地價折扣率只約30%,附近一批樓齡約10年的居屋,折扣率往往高逾40%,故此自由市場成交量較第二市場(只售予綠表人士,毋須補地價)還要活躍。金滙地產分區經理密雪英表示,去年屋苑約有10宗成交,第二市場只佔4宗。
根據房委會網站資料顯示,最新一宗第二市場成交於去年12月錄得,高層568方呎單位,成交價168萬元,呎價僅2958元。自由市場方面,最新一宗為去年9月易手的3座中層H室,694方呎,以292萬元轉售,呎價4207元,由於屬銀主貨,樓價有所折讓。

兩房綠表價168萬起

密雪英表示,現時屋苑約有90個放盤,第二市場呎價由3200至3800元,自由市場呎價由4500至5000元,晉身鄰近地區最高價居屋。現時兩房單位第二市場最平168萬元,3房戶要220萬元,自由市場價更高,兩房及3房單位分別要235萬元及320萬元。
密雪英指出,鄰近樓齡較新的居屋,第二市場放盤呎價均較嘉峰臺低,自成一隅的宏景花園呎價約2500至3000元,鄰近港鐵鑽石山站的采頤花園呎價由2800至3300元。由於兩者補地價折扣率普遍逾40%,顧及補地價成本,自由市場呎價約4500至5000元,與嘉峰臺相若,由於樓齡及景觀存在差距,吸引力不及嘉峰臺。
鄰近嘉峰臺尚有三組老牌居屋,包括新麗花園、瓊山苑及瓊麗苑,俱逾20年,以自由市場主導,放盤呎價3000餘至4000餘元。

背景
復售居屋之星

嘉峰臺早於03年落成,當年市道低迷,政府應各界要求停建兼停售居屋,數以萬計已落成及回購的居屋單位,麈封至06年,政府決定重售空置居屋,「出售剩餘居屋單位」第1期於07年初開展,全新的嘉峰臺推出第2至4座,成為該期焦點,當時開放現樓示範單位,更出現逼爆場面,而同年發售的第2期,嘉峰臺第1及5座更以加價5%姿態開賣。
「出售剩餘居屋單位」迄今已先後推出5期,發售單位近1.4萬個,尚餘約4000伙,預計第6期將於今年中推出。是次復售居屋不設回購制度,但容許買家即時補地價並透過自由市場轉售,加上折扣率約30%低水平,吸引不少買家提早補地價,以便適時轉售圖利。統計由07至09年底,這批「出售剩餘居屋單位」約錄得40宗自由市場成交,約兩成半來自嘉峰臺,活躍程度足以反映其認受性。

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