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2010年02月10日

毗鄰港鐵 交通完善
鑽石山龍蟠苑168萬上車

全屋新鋪木地板及牆紙,特別吸引資金緊絀的上車客。

【市區居屋推介系列】九龍區最近港鐵站的居屋屋苑,相信非鑽石山站旁的老牌居屋龍蟠苑莫屬,由港鐵站出口步行至屋苑各座,只需1至5分鐘,出入非常方便。物業地理位置優越,對面有大型購物商場荷里活廣場,既有交通又有購物之便,加上屋苑逾半數單位屬一房細戶,樓價低至168萬元已有交易,既適合上車客,同時吸引收租客入市。

龍蟠苑客源廣泛,難怪個別優質單位,呎價較鄰區九龍灣私人屋苑淘大花園及得寶花園還要高,依然不乏承接,屋苑呎價更於過去一年間,上升近三成,升幅與私人屋苑相若。

優質盤貴過淘大

龍蟠苑由7座大廈組成,提供3680個單位,面積由463至827方呎,提供一至三房間隔,一及兩房單位各佔約半,三房戶僅佔極少數。A至F座樓齡23年,提供一及兩房戶型,每層各佔8伙。一房單位面積由463至521方呎,設曲尺形廳;原則兩房單位面積劃一為579方呎,設長方廳,內櫳大小合理。
較A至F座年輕5年的G座,樓齡18年,設計及間隔均與其餘各座有別,每層只有10伙,六成單位屬2房戶,面積712至827方呎,採曲尺廳設計;四成屬515方呎一房單位,屬長廳間隔。G座不但樓齡較新,實用率較高,兼且最近港鐵站,呎價較高。
由於三房單位僅G座供應,盤源矜貴,1月份一個三房銀主盤以新高呎價逾4400元成交後,市場再無放盤。其次受歡迎的是579方呎兩房單位,其兩房屬原裝間隔,廳房均見寬敞。之後是521方呎單位,雖然原裝為一房,但可多間一房使用,惟會導致客飯廳偏細。至於463及480方呎一房戶,間隔雖與521方呎單位相若,均設L形廳,但若多間一房,該房會無窗。龍蟠苑每座只有4個單位客廳向南,特別罕有,呎價會較其餘單位高5至10%。

85伙放盤呎價4000

中原地產荷里活廣場分行經理呂燕萍表示,龍蟠苑1月份交投非常暢旺,截至29日錄得41宗成交,預計全月有50宗,較去年12月16宗成交,增加兩倍。屋苑屬於老牌居屋,大部份放盤單位均已曾補地價轉售,自由市場主導成交,現時平均呎價約4000元。買家當中,用家、長線投資者及短炒買家各佔三分一。
現時屋苑只有約85個放盤,一房及兩房戶入場費分別168萬及240萬元。三房單位暫無放盤。

系列報道之三
記者:蔡家儀 攝影:樊志恒
模特兒:April(AModel)

主要資料

地址:鑽石山龍蟠街8號
座數:7座
住宅樓層:34至37層
每層伙數:10至16伙
單位總數:3680個
建築面積:463至827方呎
實用率:73至78%
間隔:1至3房
落成:1987至1992年
發展商:房委會
管理公司:康業服務
管理月費:每呎約0.9元
設施:平台花園、停車場及商場
備註:8B及13A期居屋,補地價折扣率27至31%
校網:小學45網;中學黃大仙區

C座龍珠閣高層1室 建築面積521方呎
新裝搶手 樓景開揚

購買龍蟠苑的用家,多是資金有限的上車客,因此連新裝修的放盤,特別受歡迎。現時連全新裝修的放盤不多,以下是其中之一,業主剛花10餘萬元大翻新,感覺煥然一新,地板、牆身及門窗皆光潔亮麗,廚房建有曲尺廚櫃,僅欠電器及爐具,浴室潔具已全部更換,只需添置家具及電器,已可入住。

縮大廳加建一房

單位間隔略有改動,由原裝一房改成兩間眼鏡房,曲尺形大廳縮細變長廳,地方尚算合理充足,合兩至三人小家庭,客源會較一房戶廣。單位客廳及原裝一房向南,外望開揚樓景,加上座落高層,光源足更添光猛通爽。放盤兼備高層遠景及新裝間隔兩大優勢,屬市場優質盤源,叫價略高。

間隔:2房2廳;另工作間
實用率:74%
落成:1987年
叫價:240萬元
呎價:4607元

資料來源:中原荷里活廣場分行

E座龍璋閣中層1室 建築面積480方呎
改建兩房 叫價190萬

龍蟠苑521方呎大碼一房戶,即使低層內櫳殘舊的單位,叫價統統逾200萬元,要買樓價200萬元以下的單位,現時只有細碼一房單位有選擇,面積463至480方呎,有業主勉強改做兩房間隔,以增客源,如以下介紹E座放盤,加多一房後,客飯廳變得很細小,而新增加的房間無窗,感覺侷促。
廚廁相對顯得頗大,尤其廚房外接工作間,地方特別好用。單位裝修殘舊,要翻新才可入住。

內櫳須翻新

屋苑7座大廈之中,D及E座雖距港鐵站最遠,但位處屋苑西邊,同屬大單邊座別,遠離龍翔道車聲,居住環境較佳。單位處中層向北望樓,叫價190萬元,屬於同類間隔中較平之選。

間隔:2房1廳;另工作間
實用率:74%
落成:1987年
叫價:190萬元
呎價:3958元

資料來源:中原荷里活廣場分行

配套
近荷里活廣場起居方便

屋苑設有廣闊的平台花園及小型商場,提供超市、酒樓、茶餐廳及小量商舖,若嫌不夠,可步行3分鐘到對面的荷里活廣場,有戲院、美食廣場及超市等。荷里活廣場基座更設有大型小巴及巴士總站,多條路線往返馬鞍山及大埔等。屋苑毗鄰大老山隧道,出入新界東方便。

附近有公園泳池

物業附近有不少公共休憩空間及設施,如荷里活廣場旁邊的志蓮淨苑;鄰近黃大仙鳳凰新村的鳳德公園,以西遊記作主題佈置,屬社區休憩公園;位處斧山道上的游泳池及運動場,更屬區內市肺所在。上述設施俱在龍蟠苑周圍5至15分鐘行程處,享用方便。
距屋苑約5分鐘車程的蒲崗村道學校村,集中多所新建中小學,校舍龐大設施充足,包括全港首家專門音樂學校國際基督教優質音樂中學及小學,特別吸引家長客。

1月成交單位個案表

G座龍環閣高層1室
面積:712方呎 成交價:315萬元 呎價:4424元 備註:銀主盤

B座龍瑚閣中層10室
面積:579方呎 成交價:240萬元 呎價:4145元 備註:開揚樓景

A座龍珊閣高層1室
面積:480方呎 成交價:192萬元 呎價:4000元 備註:向南靚裝

A座龍珊閣中層5室
面積:463方呎 成交價:178萬元 呎價:3844元 備註:連租約

A座龍珊閣高層16室
面積:521方呎 成交價:200萬元 呎價:3839元 備註:內園樓景

放盤單位叫價表

G座龍環閣中層8室
面積:515方呎 叫價:230萬元 呎價:4466元 備註:1房改2房

D座龍璣閣高層4室
面積:521方呎 叫價:220萬元 呎價:4223元 備註:公園景

E座龍璋閣中層7室
面積:579方呎 叫價:240萬元 呎價:4145元 備註:馬路遠景

B座龍瑚閣高層5室
面積:463方呎 叫價:188萬元 呎價:4060元 備註:開揚樓景

F座龍璧閣低層12室
面積:463方呎 叫價:168萬元 呎價:3629元 備註:望商場

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