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2010年03月15日

火炭穗禾苑 140萬入場毋須補地價

穗禾苑位於火炭半山之上,環境清幽,論用料質素及配套,當然難與周邊豪宅物業匹敵,但同樣居高臨下,大部份單位所享景觀也不遑多讓。由於入場銀碼細,毋須補地價便可自由轉售,最平140萬元已有交易,深得用家及投資者歡心。屋苑交投活躍,平均每月也有逾20宗成交,難怪可成為居屋交投榜三甲常客。

穗禾苑屬第一代居屋,樓齡30年,共9座住宅物業分為3組,每組由3座物業排列成「品」字形,各有獨立遊樂場及花園,位於較高位置的第2期G、H及J座,更設有升降機及有蓋行人天橋連接1期購物商場。
每幢物業樓高36層,每層12伙,每3伙為一組分佈在電梯走廊4端,屬風車形設計,並以錯層式分佈,故升降機不能直達所有單位,部份單位需上落半層甚至1層樓梯出入,故有升降機直達的單位,樓價會稍高3%。物業已完成喉渠更換工程,現正陸續更換升降機。
穗禾苑屬最早期的居屋,由於這類居屋並非以折扣率售賣,因此毋須補地價。

實用率88% 樓底高8呎半

該屋苑主要提供兩房及3房間隔,單位實用率達88%,樓底高8呎半,空間感強,現今面積相同的新樓亦難以相比。世紀21陽光物業高級區域經理陳世民表示,屋苑面積520及538方呎的兩房單位,供應量最多,亦最受區內分支家庭及租客捧場,故流轉量也最高。
各座的3、6、9及12室廳房均享單一景觀,露台置於廚房外;至於其餘位處凸出位置的單位,其客廳及房間則可分別享有兩個不同方位的景觀,露台並如新樓般置客廳外,方便賞景。由於屋苑位處半山,大致向東單位可享城門河及沙田市中心一帶景觀;向西單位望火炭半山華翠園至碧霞花園一帶豪宅景,而向北單位則遠望火炭工業區遠景。陳世民指出,屋苑山景及河景單位,呎價一般相差約10%至15%,現時山景戶呎價2900餘元,河景戶則約3300元。

市價放盤120個

屋苑現時約有120個貼市價放盤,平均每方呎叫價2950元。平價盤源集中468及520方呎兩房戶,叫價最平僅140萬元;面積最大的703方呎三房戶,現放盤不足10個,質素較差的低層戶入場費可低至200萬元。
屋苑自成一隅,環境清幽,但出入要駁車,對外交通主要靠巴士及專線小巴,分別可接駁至港鐵火炭及九龍塘站。此外,康樂設施匱乏,只有休憩公園及兒童遊樂場。屋苑自設小型商場及街市,店舖種類雖不多,但足以應付居民日常生活需要。
穗禾苑是沙田區首個居屋屋苑,過去曾有不少歌影視藝人卜居於此,如何家勁、古巨基、梁詠琪及鄭融等,即使有部份藝人走紅後舉家遷出舊居,但其家屬最後亦會因難捨老街坊及清幽的居住環境而回流。
記者:歐陽慧琛 攝影:樊志恒
模特兒:Even(StageModels)

叫價228萬元 G座詠茂閣低層2室 建築面積626方呎
廳眺河景 房望山巒

屋苑採風車式設計,外圍凸出位置的單位均屬單邊,客廳與房間可享不同景觀。如現介紹的G座詠茂閣低層2室,兩房間隔,客廳向東,可遠眺城門河景及畫舫;兩間睡房向北望山景,景觀開揚。單位玄關走廊位較長,戶主在牆身設置大鏡。
世紀21陽光物業高級區域經理陳世民指出,客廳靠近廚房的一邊牆身,設有一扇小窗通風。此外,戶主將客飯廳版圖伸延至露台,並將廚房改為半開放式,令單位內櫳更見闊落。單位現叫價228萬元,以其面積626方呎計算,呎價3642元;市場現有同類型單位放盤不足5個,叫價最平為低層2室,僅198萬元,呎價3163元。

 

間隔:2房2廳
實用率:88%
呎價:3642元
租值:8000元
回報率:4.2厘
資料來源:世紀21陽光物業

叫價165萬元 G座詠茂閣高層9室 建築面積537方呎
自製套房 市價放盤

穗禾苑各座3、6、9及12室,廳房享同一景觀,如介紹的G座詠茂閣高層9室,面積537方呎,窗外景物豐富,廳房可望山景、豐景花園泳池及網球場景。世紀21陽光物業高級區域經理陳世民表示,山上的豪宅及對面泳池晚上均見柔和燈光,有別於一般山景戶在晚間只剩一片漆黑的景象,景觀甚佳。
單位原則為兩房間隔,並有長走廊通往寢區,戶主巧妙地將兩房合一,自製套房,並略為縮則,以擴大客飯廳空間,並將廚房改為開放式設計,營造廳大房大之局。陳世民指,單位叫價165萬元,呎價3073元,以其樓層及內櫳質素而言,屬市價之選。

 

間隔:1套房2廳;
另露台
實用率:88%
呎價:3073元
租值:6800元
回報率4.9厘
資料來源:世紀21陽光物業

主要資料

地址:火炭穗禾路5至19號
期數:2期
座數:9座
住宅樓層:36層
每層伙數:1至12伙
單位總數:3501個
建築面積:468至703方呎
實用率:88%
間隔:2至3房
落成:1980年
發展商:房委會
管理公司:啟勝管理
管理月費:每呎0.82元
設施:休憩公園、停車場、商場及兒童遊樂場
備註:1及2A期居屋,毋須補地價
校網:小學91網;中學沙田區

屋苑市況
投資者捧場 短炒收租各半

世紀21陽光高級區域經理陳世民表示,上月受農曆新年的節日氣氛影響,屋苑僅錄得15宗成交,較前月28宗下跌逾四成。本月截至7日,屋苑暫錄得8宗成交。陳世民指出,農曆年假期後,屋苑睇樓量已回升近三成,預期本月成交量將突破30宗,平均呎價則維持2900元左右。

平均呎價$2900

陳世民指出,屋苑客源主要為區內分支家庭及換樓客,但在低息環境下,穗禾苑近月亦多了長線投資者,物色樓價200萬元以內的細單位作收租用途,而近月投資者的入市比例已增至近30%,當中短炒及收租客各佔一半。
事實上,穗禾苑交投向來活躍,09年全年共錄得272宗成交,在全港居屋二手交投排行榜高踞第二位,僅次於屯門兆康苑的283宗。陳世民表示,財政預算案提及政府將活化居屋二手市場,預期此措施推出後,將有助刺激更多用家轉投居屋市場,帶動交投。

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