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2010年03月16日

入場門檻低 夾屋投資價值遜居屋
設施雖佳 租售限制多

政府將夾屋及居屋貨尾單位推出市場,以滿足市民置業需求,由於入場門檻較私樓低,吸引不少資金不足人士入市。惟專家指,兩者不論放租或放售均須補地價,升值潛力及成交量亦較私樓遜色,日後或較難轉手。 記者:甄嘉儀、余美玉

夾心階層住屋(夾屋)和居者有其屋(居屋)為房協和房委會推出的房屋項目,協助市民解決置業困難。夾屋針對一批無資格認購居屋,但仍未能負擔私樓的「夾心階層」,其申請資格及資產審查較居屋申請者為高。
對於白表申請者,夾屋的個人和家庭(2人或以上)入息上限,分別不可多於1.95萬元和2.3萬至3.9萬元,總資產限制分別60萬元及120萬元。至於居屋則規定個人和家庭的入息上限,不可超過1.21萬和2.42萬元,總資產限制則分別39.5萬元及79萬元(表1)。

按揭息率較私樓高

無論夾屋抑或居屋,按揭利率較私樓高,以滙豐為例,夾屋及居屋均為P(5厘)減1.25厘,實際按息3.75厘,較私樓僅3.5厘(P減1.5厘),高25點子(表2)。經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓指,因居屋及夾屋樓價較細,銀行借貸毛利不多,故息口較高,近期拆息雖不足1厘,但銀行為平衡收益,或未能提供拆息計劃。
雖然部份夾屋位置及居住環境較居屋佳,而且大部份設有屋苑會所,但夾屋轉售限制較居屋更多。現時二手夾屋不設綠表市場,如於自由市場放售或放租,必先得到房協批准及補地價,金額標準參考鄰近物業成交,如將軍澳叠翠軒,最新補地價折扣率為物業估價之23%。居屋業主則可將居屋單位售予綠表人士,毋須補地價,但如轉售予非公屋戶,參考房委會2月份第二市場成交記錄,補地價折扣率為估價28%至56%。

樓價長遠跑輸大市

根據中原地產資料,以將軍澳寶林三個屋苑作比較,分別為新都城二期(私樓)、旭輝臺(夾屋)及茵怡花園(居屋),樓齡平均約10年,平均呎價以新都城最高,約3899元,茵怡花園及旭輝臺平均呎價,分別為2465元及3039元,較新都城低37%及22%。成交方面,旭輝臺及茵怡花園有數個月更「食蛋」,反映交投並不活躍(見圖)。
中原地產研究部聯席董事黃良昇稱,居屋及夾屋的自由市場價受大市牽動,但升幅及成交量肯定不如私樓,「雖然呎價比同區私樓有折讓,但長遠升幅定必不及大市,而成交量只是私樓的10%,尤其是夾屋,數量少之餘,因沒有綠表市場,故成交量較居屋更低。」
此外,利嘉閣研究部主管周滿傑表示,在自由市場,居屋炒味較濃,因樓價較夾屋低,較易炒上,「補完地價後,夾屋的平均呎價與私樓相近,用家或投資者傾向加少少錢,買質素較佳的私樓。」

叠翠軒重推128萬上車

現時夾屋有10個屋苑,共提供8920個單位,超過九成已出售,截至09年尾,有1530個單位已完成補地價。
房協現推出樓齡12年的將軍澳叠翠軒撻定單位,並且以市價77折發售,單位售價由128萬元起,入場門檻較同區私樓低。
此外,有夾屋轉作私人屋苑出售,如房協發展的將軍澳怡心園,原為夾屋,在1999年取得入伙紙,惟當時政府停售居屋及夾屋,要延遲至2003年才轉作私人屋苑推出。

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