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2010年03月17日

上水居屋旭埔苑
實用勝同區私樓

鐵路沿線物業享地利,一向有價有市,且相當搶手,如以用家主導的居屋旭埔苑,因位置最接近上水站,且呎價較私樓低約一成,業主惜售,故盤源極為罕有,市場現有放盤僅得5個,自由市場叫價170萬至250萬元。

一律670呎 全屬兩房

旭埔苑屬4A期居屋,為舊十字型設計,共有8座,每4座一組呈L型分佈在百和路兩旁,是區內位置最接近港鐵站的居屋屋苑。每幢物業樓高19層,提供1248個單位,面積一律為670方呎,全屬兩房間隔。單位採曲尺廳設計,房間均四正闊落,廚房外連小露台,可供住戶晾曬衣服之用。
美聯物業助理區域經理王子超表示,客飯廳面積接近300方呎,足以分間一房作貯物或作工人房。事實上,旭埔苑單位廳大房大,不設窗台,實用率高達81%,勝過鄰近的大型私人屋苑如上水中心及上水名都,亦高過同屬居屋但交投稱霸的彩蒲苑。
景觀方面,屋苑A至D座最接近港鐵站及街市,大部份單位外望公屋彩園邨及港鐵站一帶的樓景;E至G座佔半數單位望樓景,半數向外圍的單位因前方無物業遮擋,景觀較開揚,中至高層戶可遠眺北區公園的翠綠景致,以至粉嶺一帶屋苑樓景及山景,而H座則以樓景為主。

設施僅遊樂場停車場

雖然旭埔苑設施僅得兒童遊樂場及停車場,雖沒有一般私樓會所設施如平台花園、健身室及閱讀室等,但住戶亦不愁寂寞,因上水社區設施配套完善,故可補不足。好動的住戶,閒時可到北區公園散步或晨運,北區運動場及龍琛路體育館亦提供各種康體設施,供居民舒展筋骨;好靜的住戶,則可到石湖墟市政大廈內設有公共圖書館看書,或到北區大會堂欣賞各式文娛節目。
此外,居民購物可前往位於上水廣場、新都廣場、上水中心及上水名都等商場,場內有超市、食肆、日用品店及時裝店等;買餸除可到彩園邨街市,亦可步行往石湖墟市政大廈的街市,需時約10分鐘。

放盤5個 170萬入場

屋苑地理佔優,住戶前往港鐵上水站,步程只需數分鐘。居民乘港鐵經羅湖或落馬洲口岸返內地,相當方便,往九龍市區車程亦只需30分鐘。
物業對面的上水廣場基層設有巴士總站,有多條巴士線往來上環、觀塘、九龍站、荃灣、沙田、粉嶺及機場等地區。
旭埔苑樓齡已屆28年,補地價折扣率為40%,由於大部份單位已曾多次轉手,故現有放盤以自由市場為主,第二市場暫無放盤。王子超表示,屋苑現時只有5個放盤,入場費170萬元,呎價僅2537元。
記者:歐陽慧琛 攝影:樊志恒
模特兒:Wing(StageModels)

主要資料

地址:上水彩園路10號
座數:8座
住宅樓層:19層
每層伙數:8伙
單位總數:1248個
建築面積:670方呎
實用率:81%
間隔:2房
落成:1982年
發展商:房委會
管理公司:啟勝
管理月費:600元(4月1日起為620元)
設施:停車場、兒童遊樂場
備註:4A期居屋,補地價折扣率40%
校網:小學80網;中學北區

叫價170萬元 H座秦湖閣極低層 建築面積670方呎
唯一放盤平過200萬

美聯物業助理區域經理王子超表示,旭埔苑廳大房大,深得用家歡心,住戶甚少割愛,即使業主肯放盤,其叫價亦相當硬淨。屋苑現有5個放盤中,叫價低於200萬元的單位,就只有現介紹的H座秦湖閣極低層戶。
放盤單位向南,廳房外望學校及園景,因位處極低層,故此除可看見園中搖曳樹景之外,亦會清楚望到遊園居民或過路人,私隱度較低,但勝在價錢夠平,叫價僅170萬元,呎價2537元。不過,由於單位內櫳裝修已略為殘舊,買家宜預留一筆資金,為單位裝身。
單位採曲尺形廳設計,兩間房間隔均四正闊落,傢俬擺位毫無難度。廚房建有全套白色廚櫃,外連小露台,並已加建窗花,除可用作晾曬衣服之外,更可放置盆栽,變身小花園。廁所寬闊,選用企缸,令地方更見使好用。

間隔:2房2廳;另露台
實用率:81%
呎價:2537元
備註:單位已補地價
租值:6000元
回報率:4.2厘

資料來源:美聯上水中心分行

叫價210萬元 G座商湖閣高層4室 建築面積670方呎
單邊優勢景觀開揚

G座商湖閣屬單邊,物業前方為網球場及學校,外圍中至高層單位,遠眺北區公園至粉嶺一帶屋苑,如介紹的高層4室便坐擁如此開揚景觀。
單位內櫳保養佳,預算有限的上車客或急於換樓的買家,可先省回一筆裝修費,只需添置基本傢俬便入住。闊落的客飯廳,即使擺放大型傢俬,亦不會予人侷促的感覺。客廳設一列大窗,通風之餘亦引入天然光線,令整個曲尺廳更為明亮。廚房鋪設簇新的深淺啡色木地板,並建有整套白色廚櫃配搭黑色工作枱面,對比強烈,且相當新淨;廁所牆身則採漸變色設計,甚為搶鏡。
美聯物業助理區域經理王子超指出,單位開價210萬元,呎價3134元,以其內櫳質素及景觀而言,算是合理叫價。由於單位毋須大肆翻新便可入住,加上現時市值租金達7800元,回報將高見4.5厘,故相信對收租客亦有一定吸引力。

間隔:2房2廳;另露台
實用率:81%
備註:單位已補地價
呎價:3134元
租值:7800元
回報率:4.5厘

資料來源:美聯上水中心分行

市況透視
屋苑用家主導 放盤少交投疏

美聯物業助理區域經理王子超表示,旭埔苑以用家主導,放盤量極少,交投亦相當稀疏。本月截至10日,旭埔苑暫未聞成交,上月亦僅錄得2宗成交,平均呎價2403元。事實上,旭埔苑09年全年共錄得25宗成交,平均每月只有兩宗買賣而已。
租賃方面,王子超指出,旭埔苑放租盤同樣匱乏,過去一年,每月只有數個放租盤,交投淡靜。屋苑本月錄得一宗租務成交,單位為G座商湖閣中層4室,以月租7800元租出,呎租11.6元。自該單位租出後,市場暫未有租盤。
鄰近另一居屋彩蒲苑,論地利雖稍遜旭埔苑,且實用率僅74至76%,但卻因入場費平,成為投資者樂園,近期更得到資深投資者「鬍鬚余」余耀鎏多番入市短炒勁賺而再一次聲名大噪。彩蒲苑現有60個放盤,叫價最平為面積451方呎的細單位,B座彩晶閣低層16室,開價僅110萬元,呎價2439元;屋苑暫時叫價最貴的單位為B座彩晶閣中層3室,面積584方呎,叫價178萬元,呎價3048元。據美聯物業資料研究部及土地註冊處資料顯示,B座彩晶閣上月便錄得投資者以128萬元摩出單位,較1月份購入價118萬元,賺8.5%。

旭埔苑成交單位個案表

B座明湖閣中層3室670方呎 自由市場成交價:182萬元 呎價:2716元
成交月份/備註:10年2月/市景 租值/回報:7800元/5.1厘

D座漢湖閣中層6室670方呎 自由市場成交價:140萬元 呎價:2090元
成交月份/備註:10年2月/樓景 租值/回報:6500元/5.6厘

B座明湖閣低層6室670方呎 自由市場成交價:170萬元 呎價:2537元
成交月份/備註:09年12月/樓景 租值/回報:6500元/4.6厘

B座明湖閣中層5室670方呎 自由市場成交價:180萬元 呎價:2687元
成交月份/備註:09年11月/市景 租值/回報:7800元/5.2厘

A座清湖閣中層3室670方呎 自由市場成交價:167.5萬元 呎價:2500元
成交月份/備註:09年11月/市景 租值/回報:7800元/5.6厘

同區居屋放盤單位叫價表

旭埔苑F座周湖閣中層1室670方呎 自由市場叫價:250萬元 呎價:3731元
備註:市景 租值/回報:7800元/3.7厘

旭埔苑E座晉湖閣高層1室670方呎 自由市場叫價:205萬元 呎價:3060元
備註:樓景 租值/回報:6500元/3.8厘

旭埔苑A座清湖閣中層7室670方呎 自由市場叫價:200萬元 呎價:2985元
備註:樓景 租值/回報:6500元/3.9厘

彩蒲苑B座彩晶閣中層3室584方呎 自由市場叫價:178萬元 呎價:3048元
備註:市景 租值/回報:6000元/4.0厘

彩蒲苑B座彩晶閣低層16室451方呎 自由市場叫價:110萬元 呎價:2439元
備註:樓景 租值/回報:5000元/5.5厘

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