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2010年04月16日
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日常出入須駁車 一房最低130萬
康華苑入場費平絕藍田

藍田是東九龍平價居屋集中地之一,當中以靠近將軍澳隧道的康華苑,樓價最為低企,皆因出入港鐵站要駁車,而且樓齡較舊達23年,現時自由市場入場呎價不足3000元,最平130萬元有交易,以東九龍屋苑式居屋而言,可謂最低消費之選。

廚房露台合併擴空

康華苑屬於第8C期屋苑,折扣率僅約24%,現時成交集中自由市場(下同),最細一房單位,面積469方呎,叫價130萬元起,是區內居屋自由市場入場門檻最低之選,最大兩房單位,面積575方呎,開價170萬元,呎價2957元。
康華苑銀碼細、呎價廉,加上地勢高,環境空曠開揚。物業有3座,向外圍單位以有行車噪音的馬路景及相對較清靜的山景為主,最優質為單邊C座頌康閣5及6室,高層戶享維港遠海景,其次C座頌康閣及B座怡康閣的15及16室,以及A座宏康閣13及14室,亦可從樓群中遠賞少海景。其餘向內園望樓景為主,環境清幽。
物業屬舊式風車型居屋,每層16伙,最高4層8伙,全數1680個單位。其中七成半為一房戶,面積469至516方呎,餘下兩成半為兩房戶,一律575方呎。單位實用率統一為74%,內櫳間隔四正,原則廚房有露台,作為晾曬用途,但若干住戶會將廚房及露台合併,擴大下廚空間,又或將廚房遷入露台內,增加客廳活動地方。

配套簡單設停車場

世紀21聯誠物業顧問高級客戶經理謝寶山表示,康華苑現有30個放盤,視乎景觀及樓層,呎價2600餘至3300餘元,樓價雖平,但市區地利對租金有支持,呎租約13至15元,租金回報率普遍逾5厘,買家之中,自用及長線投資者各佔七成及三成,每月約10至15宗成交,近期造價保持平穩,平均呎價徘徊約3000元水平。
康華苑配套簡單,只設停車場。毗鄰公屋興田邨有熟食中心及街市,另設小型商場有超市,提供日常生活所需。
日常出入、行街掃貨以至娛樂消遣,必須搭車到外區,不過,來往藍田站以至觀塘市中心,車程僅數分鐘,屋苑外巴士及小巴路線選擇多,包括巴士16號,前往旺角,途經觀塘及九龍灣市中心,若到港鐵觀塘及藍田站,可乘坐專線小巴63號及巴士93M,另有通宵巴士N216,往返旺角及紅磡,仍具備市區物業交通方便的賣點。
記者:溫潤潔
攝影:樊志恒
模特兒:Gobby(AModel)

叫價153萬元 A座宏康閣低層9室 建築面積516方呎
加建一房內櫳昏暗

康華苑以平價招徠,介紹這伙算平盤之一,單位面積516方呎,自由市場開價153萬元,每方呎不消3000元,合自用上車客,倘以市值租金7000元計,租金回報率5.5厘,對於長線投資者而言,亦具吸引力。
單位向東南,方位佳,惜位處低層,向街望護土牆,景觀麻麻。內櫳有改動,於原則曲尺形客飯廳角落,加建1房,變兩房間隔。另將廚房移入至露台,擴大客飯廳,地方變得工整。客飯廳四正闊落,兩房夠放一床一櫃,基本家具擺位不成問題。
惟改動之後,新加房間窗戶窄及望樓,比較昏暗。廚房本身為露台,空間袖珍,幸拆去間隔牆,改為開放式,觀感不致太侷促。
單位裝修陳舊,廳房鋪砌淺灰色地磚,貼杏色牆紙及鑲白色天花線,惟部份牆紙已呈老化。
廚廁設備簡陋,牆磚及廚櫃款式過時,若買家自用,須花一筆翻新費,才可入住。

間隔:2房1廳
實用率:74%
呎價:2965元
備註:單位已補地價
租值:7000元
回報率:5.5厘
資料來源:世紀21聯誠物業顧問

叫價175萬元 B座怡康閣中層16室 建築面積516方呎
全新裝修享少海景

康華苑以向外圍高層戶景觀較開揚,若干向西南單位,甚至享遠海景,但此類盤源稀有,放盤僅數個。此戶是其一,在B座怡康閣中層16室,從樓宇之間,眺望少海景。內櫳徹底翻新,裝修落本,廳房都更換鋁窗,當中客廳大窗,中間為觀景窗,擴展視野,方便欣賞外間景致。
廳房鋪砌淺杏色地磚,髹上米色油漆,安裝淺木色門,營造明亮感覺。廚廁換過所有用料及設備,包括深木廚櫃拼米色實心材料枱面,有深淺對比,加上不銹鋼圓條手把,具時尚感。浴室以純白色為主,效果簡潔光鮮。

單位516方呎,原則一房,內櫳小,現擴大近一倍,兩壁可輕鬆擺放雙人床及衣櫃,中間尚有數呎闊餘位,還可擺放梳妝枱或書枱。原則廚房拆去,增加大廳空間,有足夠地方擺放餐枱。惟廚房搬到露台,訂做廚櫃後,已無位放雪櫃,有需要置於大廳中。浴室比較大,以及改用企缸,得以留空角落,供洗衣機容身,解決擺位問題。
單位享少海景,全新裝修,內外美兼備,為優質放盤,自由市場開價175萬元,呎價3391元,屬市價水平。

間隔:1房1廳
實用率:74%
呎價:3391元
備註:單位已補地價
租值:7500元
回報率:5.1厘
資料來源:世紀21聯誠物業顧問

主要資料

地址:藍田連德道2號
座數:3座
住宅樓層:37層
每層伙數:16伙;最高4層8伙
單位總數:1680個
建築面積:469至575方呎
實用率:74%
間隔:1至2房
落成:1987年
發展商:房委會
管理公司:新昌
管理月費:每呎約0.8至1元
設施:停車場
備註:第8C期居屋,補地價折扣率約24%
校網:小學48網;中學觀塘區

同區比較
近港鐵實用高 康田苑造價硬淨

藍田設有多組居屋,位置較為分散,比康華苑更早期興建,不設補地價的第3A期居屋康田苑,樓齡28年,有3座,單位面積466至639方呎,以實用見稱,間隔2及3房,兼且毗鄰港鐵站及剛翻新,樓價老而彌堅,入場費200萬元,呎價逾4200元。B座和康閣高層7室,489方呎,3月以200萬元成交,呎價4090元。
區內其他逾15至20年樓齡的居屋,成交亦以自由市場(下同)為主,康盈苑樓齡20年,偏離港鐵站,為單幢樓,以Y型設計,似公屋格局,每層24伙,單位面積502至699方呎,內櫳無固定的間隔,須自行間廳房,故樓價偏平,每方呎2700元起。中層15室,面積583方呎,4月成交價157萬元,呎價2693元。

康栢苑、康雅苑受捧

此外,較具規模兼較熱門的兩組居屋康栢苑及康雅苑,同樣要駁車來往港鐵站,不過樓齡相對較新,均為17年,兼且提供開揚煙花海景單位,頗受追捧。兩組居屋各有7及3座,面積500餘至800餘方呎,放盤呎價均為3200餘元。康栢苑最細單位為515方呎,最平開價168萬元;康雅苑最細單位593方呎,入場門檻較高,叫價190萬元。

成交單位個案表

A座宏康閣高層12室469方呎 自由市場成交價:143.8萬元 呎價:3066元
成交月份/備註:4月/樓景 租值/回報:6600元/5.5厘

A座宏康閣中層4室469方呎 自由市場成交價:136.0萬元 呎價:2900元
成交月份/備註:4月/山景 租值/回報:6300元/5.6厘

A座宏康閣高層8室482方呎 自由市場成交價:138.8萬元 呎價:2880元
成交月份/備註:4月/山景 租值/回報:6500元/5.6厘

B座怡康閣高層12室516方呎 自由市場成交價:158.0萬元 呎價:3062元
成交月份/備註:3月/山景 租值/回報:7300元/5.5厘

C座頌康閣中層9室516方呎 自由市場成交價:152.0萬元 呎價:2946元
成交月份/備註:3月/馬路景 租值/回報:7200元/5.7厘

放盤單位叫價表

C座頌康閣高層5室516方呎 自由市場叫價:175萬元 呎價:3391元
備註:遠海連約 租值/回報:7000元/4.8厘

C座頌康閣高層1室516方呎 自由市場叫價:168萬元 呎價:3256元
備註:山樓景 租值/回報:7300元/5.2厘

A座宏康閣低層11室575方呎 自由市場叫價:170萬元 呎價:2957元
備註:園樓連約 租值/回報:7800元/5.5厘

C座頌康閣低層4室469方呎 自由市場叫價:130萬元 呎價:2772元
備註:馬路景 租值/回報:6500元/6.0厘

A座宏康閣低層13室516方呎 自由市場叫價:138萬元 呎價:2674元
備註:園樓景 租值/回報:6800元/5.9厘

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