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2010年05月20日

爵悅庭貼近工業區
荃灣平價新貴

爵悅庭

荃灣爵悅庭緊貼工業區的居住環境,較同區毗鄰街市的新貴屋苑萬景峯還要另類,故樓價亦存在一定差距,以最熱門的600餘方呎兩房單位作比較,現時萬景峯672方呎單位入場費420萬元,呎價6250元,爵悅庭612方呎單位,樓價低至280萬元有交易,呎價4575元,每方呎入場價較萬景峯平超過兩成半。由於兩者樓齡差距僅兩年,如果不介意基座無大型商場、附近廠廈林立的環境,爵悅庭不失為荃灣市中心以南的廉價上車新樓。

兩房呎價最平4575

爵悅庭本身無商舖,毗鄰另外兩組物業則有若干地舖及小型商場,提供便利店、食肆、超市等。楊屋道上有大型街市提供餸菜濕貨,而座落街市附近的萬景峯及御凱,基座均設有商場,提供多間名店食肆,已成為荃灣市中心以南的焦點聚腳地,同時亦成為萬景峯樓價長期高企的主因。
爵悅庭購物搵食略為吊腳,附近環境亦較差,屋苑車路入口設於灰窰角街上,正對大量廠廈,雖然大部份已轉作寫字樓或貨倉用途,但觀感始終不太雅觀。
物業樓齡僅5年尚算新淨,公共地方觀感不俗,住宅大堂亦富氣派。屋苑提供酒店式管理服務,包括洗熨衣物、維修家居、接聽來電等。住客會所全日開放,特設室內恒溫泳池、戶外泳池、瑜伽室、燒烤場等基本設施。
對於鍾情新樓配套的用家,應該可以得到滿足。

青衣海景恐有變數

屋苑共建4座,呈曲尺形排列,前後被舊區物業及廠廈包圍,低層單位望馬路、舊樓及廠廈,景觀質素麻麻;中高層戶則可享遠景,朝楊屋道方向單位,可賞開揚荃灣市景及遠方山巒;向灰窰角街單位則可遠賞藍巴勒海峽,天清氣朗的日子裏,更可眺望昂船洲大橋以至西九龍海景。
不過,屋苑亦會兼望附近廠廈屋頂,以及遠方海傍的荃灣華人永遠墳場;而望海灣花園方向則有待建住宅地盤,日後青衣海景會有變數。
單位面積選擇多元化,以交吉放盤為準,現時面積473至510方呎的一房單位,入場費238萬元;兩房單位面積608至668方呎,最低消費280萬元;三房單位面積697至776方呎,最平320萬元有交易;三房連套房單位,面積870至876方呎,由430萬元起;四房連套房單位面積960至995方呎,開價由475萬元起;面積1201至1386方呎單位,間隔為三房連套房另附工人套房,長廳間隔的1200餘方呎單位,現價670萬元起,1300餘方呎單位設有曲尺巨廳,進駐樓價要800萬元。
至於面積逾2000方呎的複式戶,一律四房間隔,另附大平台,現時無放盤,估計每方呎市價可達9000元。
另外,各座最高3層單位全屋不設窗台,實用率可維持80%,其他附窗台單位實用率由74至77%不等,樓價亦以前者較高。

樓市轉淡未見減價

利嘉閣地產高級營業員李志明表示,現時屋苑有300個放盤,但叫價貼市的僅100餘個,當中以600餘方呎兩房戶及700餘方呎三房單位佔多數,而二手成交則向來集中兩房戶,5月份截至14日暫錄7宗成交,600餘方呎單位佔5宗,4月份全月錄得27宗成交,兩房單位佔15宗。
至於平均呎價方面,4月份為4786元,5月份由於錄得多宗極高層優質戶成交,呎價扯高至4861元。而普遍放盤業主亦不受近期樓市淡風影響,未見減價個案,而議價幅度仍維持3至5%,僅個別連租約盤源幅度可以稍高於5%。
記者:伍志輝 攝影:黃耀興
模特兒:Toby(StageModels)

叫價330萬元 東爵軒高層F室 建築面積651方呎
跨廠廈望海 連家電放盤

爵悅庭向南單位,中高層視野可跨越廠廈望海,對於已習慣該處環境的用家而言,頗具吸引力。介紹的單位座落高層,縱使前方廠廈及墳場略煞風景,遠處藍巴勒海峽及昂船洲大橋景致仍然悅目。
基於單位採光度及建築條例所限,屋苑大部份單位原則內櫳只有一間「梗」房,業主需自行間房。介紹單位面積651方呎,細房位置屬自行間隔部份,曲尺形的窗戶頗為光猛。大廳夠闊但不夠長,戶主在原則開放式廚房與飯廳之間加建玻璃門,觀感通透,令人錯覺大廳較為深長。單位附連部份家電出售,保養不過不失,惟大廳冷氣機旁牆身有明顯滲漏問題。

間隔:2房2廳
實用率:76%(不計窗台)
落成:2005年
呎價:5069元
備註:連家電
租值:1.25萬元
回報率:4.5厘

資料來源:利嘉閣爵悅庭分行

叫價318萬元 西爵軒極高層F室 建築面積614方呎
極高層開揚 享荃灣市景

爵悅庭一及兩房單位,以及部份細碼三房戶,原則均提供開放式廚房,等同服務式住宅的備餐間,並且必須選用電磁爐。介紹的614方呎單位,維持原裝開放式廚房間隔不變,由於減少了間隔牆阻隔視野,入屋頗為開揚光猛,亦淡化大廳間隔較短的問題。單位細房屬於自行間隔部份,附曲尺大窗甚光猛。
物業除單邊戶外,大部份單位浴室無窗,此戶正是一例,要靠原裝天花抽濕機驅散異味濕氣。單位屬極高層戶,外望荃灣市景,視野十分遼闊,業主開價318萬元,呎價5179元,屬極高層放盤中筍價之選。

間隔:2房2廳
實用率:76%(不計窗台)
落成:2005年
呎價:5179元
租值:1.15萬元
回報率:4.3厘

資料來源:利嘉閣爵悅庭分行

主要資料

地址:荃灣楊屋道100號
座數:4座
住宅樓層:58至68層
每層伙數:7至9伙
單位數目:1624個
建築面積:473至1386方呎;複式2018至2205方呎
實用率:74至80%(不計窗台)
間隔:1至4房
落成:2005年
發展商:新地
管理公司:啟勝管理
管理月費:每呎約1.9元
設施:平台花園、會所及停車場
校網:小學62網;中學荃灣區

荃灣屋苑兩房戶比較

1.爵悅庭
入場呎價:4575元
入場費:280萬
樓齡:5年

2.萬景峯
入場呎價:6250元
入場費:420萬
樓齡:3年

3.綠陽新邨
入場呎價:5088元
入場費:260萬
樓齡:27年

4.立坊
入場呎價:4623元
入場費:270萬
樓齡:4年

5.樂悠居
入場呎價:4687元
入場費:250萬
樓齡:5年

同區市況
萬景峯呎價全區最貴

利嘉閣地產高級營業員林宙祺表示,荃灣區二手市場以兩房單位最熱門,成為不少買家入場之選。同區屋苑新貴萬景峯,樓齡3年,現時兩房單位入場費420萬元,面積672方呎,每方呎6250元,貴絕全區。至於鄰近港鐵荃灣站的愉景新城,樓齡13年,593方呎單位最平280萬元,呎價4722元,而荃灣站上蓋的老牌屋苑綠楊新邨,樓齡27年,511方呎單位現價要260萬元,呎價高達5088元,地利因素令樓價老而彌堅。
至於與爵悅庭為鄰的另外兩組服務式住宅樂悠居及立坊,皆屬單幢式物業,單位面積普遍較爵悅庭為細。同樣以兩房單位作比較,現時樂悠居591方呎單位,入場價250萬元,呎價4687元,立坊584方呎單位最平270萬元,呎價4623元。雖然兩組物業兩房單位入場呎價會略高,但僅屬個別例子,整體上灰窰角街上三組服務式住宅中,每方呎市價仍以爵悅庭最高。

爵悅庭5月成交單位個案表

北爵軒極高層E室628方呎 成交價:360萬元 呎價:5732元
備註:無窗台 租值/回報:1.30萬元/4.3厘

北爵軒極高層H室1372方呎 成交價:760萬元 呎價:5539元
備註:遠海景 租值/回報:2.60萬元/4.1厘

西爵軒高層B室1201方呎 成交價:605萬元 呎價:5037元
備註:遠海景 租值/回報:2.20萬元/4.4厘

東爵軒高層C室647方呎 成交價:310萬元 呎價:4791元
備註:遠海景 租值/回報:1.15萬元/4.5厘

南爵軒低層J室637方呎 成交價:285萬元 呎價:4474元
備註:街樓景 租值/回報:1.00萬元/4.2厘

爵悅庭放盤單位叫價表

北爵軒高層B室1201方呎 叫價:670萬元 呎價:5579元
備註:遠海景 租值/回報:2.20萬元/3.9厘

南爵軒低層B室876方呎 叫價:430萬元 呎價:4909元
備註:街樓景 租值/回報:1.55萬元/4.3厘

東爵軒中層H室765方呎 叫價:370萬元 呎價:4837元
備註:街樓景 租值/回報:1.35萬元/4.4厘

南爵軒低層H室508方呎 叫價:238萬元 呎價:4685元
街樓景 租值/回報:0.85萬元/4.3厘

西爵軒中低層F室612方呎 叫價:280萬元 呎價:4575元
備註:街樓景 租值/回報:1.00萬元/4.3厘

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