蘋果日報 | APPLE DAILY
› 選擇地區
三藩市
紐約
洛杉磯
其他美國地區
2010年05月26日

牛池灣新麗花園
三房則王盤少實用高

牛池灣私人參建居屋新麗花園,鄰近居屋樓王嘉峰臺,提供581方呎原裝三房間隔的單位,不僅同區罕見,即使整個東九龍的居屋群,亦可謂獨一無二。

新麗花園由新鴻基地產參與興建,屬該集團極少數居屋項目之一,3座大廈提供600伙。單位面積分三類,447及491方呎單位屬兩房,581方呎單位一律三房開則,每座3及4室屬這類則王,實用率亦是屋苑最高,達87%。全屋無窗台,廚廁亦不會太袖珍,如非實地參觀現樓,不少外區買家根本不會相信有這種實用間隔,今次介紹單位的業主,當初更誤會地產代理開玩笑呢﹗
單位入口不設玄關,曲尺形客飯廳,設有對流窗,客廳闊逾10呎,飯廳可從容擺放4人餐枱,毗鄰的廚房牆身可移除,有需要可改作開放式設計,進一步延伸大廳空間感。三間睡房大小適中,兩間細房均可輕鬆放床、衣櫃及書枱,並保留適量出入通道。大房門位經過改動,放置大碼雙人床,床尾可擺放大衣櫃,曲尺窗前則剛好放下書枱。

不設會所 僅得超市

單位實用面積503方呎,與近年落成新樓接近700方呎單位的實用面積差距無幾。當然,新樓的豪華會所和瑰麗大堂,新麗花園完全欠奉;吃喝玩樂一應俱全的大型商場,亦與新麗花園絕緣。物業只有一間超級市場,附近則有同為居屋的嘉峰臺及宏景花園小型商場,駁一程車可到黃大仙或鑽石山,有同為港鐵站上蓋的領匯黃大仙中心及荷里活廣場,設有各式商舖、食肆及戲院。
屋苑屬舊式建築,內櫳相對實用,居住環境清靜。介紹單位內櫳新淨,裝修花費約18萬元,全屋水喉電線已更換,淺色地磚配合多窗設計,滿室開揚光猛,裝修完成後,業主入住僅約一年。
浴室原裝設有大柱位,內有去水喉及糞喉,數年前屋苑進行工程,將所有糞喉改往大廈外牆,浴室大柱位內僅保留去水喉,不少業主會將突兀兼阻地方的柱位拆除,僅保留去水喉位置,餘下大部份空間足以擺放洗衣機,又或加大洗手盆櫃,以增加貯物量。此戶業主則用來擺放洗衣機,讓廚房廚櫃可以多點空間貯物。

廳房側望舊機場景

此戶座落A座高層,廳房一律向西南,前臨小山坡,樹木翠綠養眼,戶主謂因沒有蚊患,所以並無加裝防蚊紗窗。廳房側望舊機場,節日可賞煙花,屬於物業靚景之選。
金滙地產分行經理密雪英指出,屋苑僅有兩成半單位屬三房戶,戶主出售單位後,亦難以找回同類替代,故放盤極之罕有,平均每年盤源不足10個,若開價合理,一放即售的情況普遍。現時放盤只有數個,自由市場開價由260萬至310萬元,呎價逾4400至5300餘元,脫離市場承接力,亦與銀行估價有距離。介紹的這伙開價280萬元,呎價4819元,業主放盤心態亦屬嘗試性質,未有對近期樓市調整有太大反應。
今年未錄三房戶成交,有關紀錄要追溯至去年10月,同月有兩宗,皆為C座低層3室,作價分別178萬及196萬元,呎價分別3064及3373元。
記者:伍志輝
攝影:謝榮耀
模特兒:ManYu(StageModels)

間隔:3房2廳
實用率:87%
落成:1985年
呎價:4819元
備註:連家具
租值:1.05萬元
回報率:4.5厘

資料來源:金滙地產嘉峰臺分行

自由市場叫價185萬元 B座中高層6室 建築面積447方呎
新裝兩房惜望墳景

新麗花園佔半數單位為面積447方呎兩房戶,設有特長玄關走廊,雖然實用率仍高達86%,但虛位過長問題始終存在。

窗多光猛 惟玄關走廊過長

介紹的一伙以新裝作賣點,全屋徹底翻新,鋪上淺色地磚,廳房原裝鐵窗更換成鋁窗,牆身髹油,附有與地磚同款地腳線。特長廚房以銀色防火膠板鋪牆,觀感時尚,新造廚櫃連鋅盆,惟欠缺電器。浴室附設全新潔具,惟保留原則收藏喉位的柱位,令浴室顯得頗狹窄。
玄關走廊屬於無法改善的間隔缺憾,幸廳房地方見使,窗多光猛,即使客廳向西北,睡房向東北,炎夏亦沒有過份悶熱之感。單位前臨居屋瓊山苑及瓊軒苑,視野尚算開揚,惟遠方山腰可見鑽石山金塔墳場。

間隔:2房2廳
實用率:86%
落成:1985年
呎價:4139元
租值:8000元
回報率:5.2厘

資料來源:金滙地產嘉峰臺分行

主要資料

地址:牛池灣瓊東街2號
座數:3座
住宅樓層:25層
每層伙數:8伙
單位總數:600個
建築面積:447至581方呎
實用率:86至87%
間隔:2至3房
落成:1985年
發展商:新地及房委會
管理公司:康業
管理月費:每呎約1元
設施:停車場、休憩花園及超市
備註:7B期私人參建居屋,補地價折扣率21至23%
校網:小學45網;中學黃大仙區

屋苑市況
細戶連租約最平160萬

新麗花園戶型分佈簡單,各座1、2、5及6室面積447方呎,屬細碼兩房戶,設特長玄關走廊,廚房則最大;各座7及8室面積491方呎,屬大碼兩房單位,與3及4室面積581方呎三房單位的唯一分野,是後者多一個細房,其他廳房廚廁佈局均相若。
物業3座呈一字形並排,1、2、3及8室屬前排向小山坡,中高層視野可遠賞維港,後排4至7室主要望樓景及遠山景,部份兼望墳景。前排單位市價較後排單位高8至10%不等。
金滙地產分行經理密雪英稱,新麗花園逾九成放盤單位均已補地價,或曾作多次轉售,基本上毋須補地價,只售予綠表客的第二市場放盤極少,二手市場集中自由市場。現時屋苑放盤約20個,佔六成為447方呎單位,最平連租約盤源叫價160萬元,交吉盤則由165萬元起;491方呎大碼兩房戶放盤僅數個,開價由200萬元起;則王之選的581方呎三房單位,最低消費260萬元。5月截至20日暫錄1宗成交,4月份則有4宗。

同區比較
瓊山苑三房210萬入場

金滙地產分行經理密雪英指出,放眼整個東九龍,面積小於600方呎的居屋單位,原裝間隔三房的設計僅新麗花園提供,其他居屋三房單位面積普遍逾600方呎。如與新麗花園為鄰、同樣以單位實用見稱的瓊山苑,屬於舊式的彈性十字一型居屋,三房單位最細亦達656方呎,自由市場入場價210萬元,呎價3201元。
位處瓊山苑與嘉峰臺之間的瓊麗苑,屬於新十字型居屋,三房戶面積達712方呎,自由市場入場費230萬元,呎價3230元。
嘉峰臺屬私人參建居屋,樓齡最新,樓價亦最貴,最細碼三房戶面積684方呎,自由市場叫價350萬元起,呎價5117元。

放盤單位叫價表

B座低層4室581方呎 自由市場叫價:260萬元 呎價:4475元
備註:街樓景 租值/回報:9800元/4.5厘

C座中層8室491方呎 自由市場叫價:200萬元 呎價:4073元
備註:遠海景 租值/回報:9000元/5.4厘

A座低層6室447方呎 自由市場叫價:165萬元 呎價:3691元
備註:舊裝修 租值/回報:7000元/5.1厘

B座高層2室447方呎 自由市場叫價:165萬元 呎價:3691元
備註:連租約 租值/回報:7500元/5.5厘

A座中層6室447方呎 自由市場叫價:160萬元 呎價:3579
備註:連租約 租值/回報:6300元/4.7厘

成交單位個案表

A座低層2室447方呎 自由市場成交價:163.0萬元 呎價:3647元
成交月份/備註:5月/山坡景 租值/回報:7000元/5.2厘

B座高層1室447方呎 自由市場成交價:176.0萬元 呎價:3937元
成交月份/備註:4月/遠海景 租值/回報:8000元/5.5厘

A座高層5室447方呎 自由市場成交價:168.0萬元 呎價:3758元
成交月份/備註:4月/新裝修 租值/回報:8000元/5.7厘

C座低層8室491方呎 自由市場成交價:168.0萬元 呎價:3422元
成交月份/備註:4月/舊裝修 租值/回報:8500元/6.1厘

B座中層7室491方呎 自由市場成交價:163.3萬元 呎價:3326元
成交月份/備註:4月/舊裝修 租值/回報:8500元/6.2厘

關心你飯碗,貼近你生活,即Like「蘋果ATM」FB專頁!
返回最頂
壹傳媒: 香港 台灣 | 私隱聲明 服務條款 刊登廣告 聯絡我們 招聘
© 2018 AD Internet Limited. All rights reserved. 版權所有 不得轉載