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2010年06月17日

新蒲崗越秀廣場
入場呎價4200

越秀廣場前身為麗宮戲院,曾經是香港人集體回憶的一部份。

新蒲崗樓花盤譽.港灣早前逆市加價推售貨尾仍熱賣,市場人士推論是該盤兩房貨尾銀碼較細,吸引投資者及用家入市,着眼點是該區有鐵路及大型基建概念,日後有升值潛力。不過,最快今年底交樓的譽.港灣,現時兩房戶二手樓花入場呎價超過6300元,如果資金不足又看好此區,可考慮同區樓齡較舊物業,例如毗鄰譽.港灣的越秀廣場,現時交吉單位入場呎價約4500元,連租約盤源更低至每呎約4200元。

越秀廣場前身為麗宮戲院,曾經是全港座位最多的戲院,1966年開幕當天更有陳寶珠、蕭芳芳等紅星出席。90年代初戲院結業,拆卸後重建為越秀廣場。

三房單位僅設一廁

物業戶型簡單,分為兩房及三房間隔,其中兩房單位有兩款戶型,599及600方呎一類屬呂字形廳,分區清晰,睡房一大一小,大房十分見使,細房則略嫌窄長;兩房戶中,大碼之選為626方呎,僅2座秀華苑D及E室提供,大廳呈曲尺形,家具擺位靈活,兩房皆方正。三房單位僅設一廁,面積749及756方呎,日字形廳有玄關位,三房大小比例合理。
單位客廳一律不設窗台,全屋窗戶闊落,內櫳光猛,加上位處新蒲崗外圍地段,向西南前臨彩虹道及多所學校,遠望九龍城至土瓜灣一帶,頗為開揚,惟向東南方向景觀被興建中的譽.港灣完全遮蔽,幸譽.港灣平台園池景亦在眼前,未致完全面壁無景可言。物業向東北及西北單位,以區內舊樓景、工業區廠廈及公屋群為主,遠望九龍北部群山,視野亦算開揚。
世紀21富山分行經理羅慧君表示,物業以用家及長線收租客主導,二手市況表現平穩,盤源一般維持在10餘個左右,每月維持一至兩宗成交。今年初3、4月間,樓市暢旺,同月錄得3至4宗成交,盤源突然抽緊;5月份適逢港府規範一手樓的「九招十二式」出台,本來熾熱的樓市驟遇冷鋒,買家觀望,越秀廣場卻未有業主大幅減價,交投氣氛凍結,迄今未錄成交。
羅慧君續說,目前物業放盤僅約10個,兩房及三房單位各佔一半,最平入場俱為連租約戶,分別為251萬及335萬元。兩房交吉放盤最平270萬元,面積599方呎,呎價4508元。三房戶交吉盤源叫價最低亦要400萬元,以面積756方呎計算,呎價5291元。

新蒲崗廣場近舊區

同區另一小型屋苑新蒲崗廣場,規模、樓齡、配套及戶型均較越秀廣場略為優勝,惟輸蝕在物業位置深入舊區中心點,附近街道不及越秀廣場開揚,而且距譽.港灣及將來的港鐵沙中線啟德站稍遠。由於兩組物業互有長短,樓價差距不大,現時新蒲崗廣場有10餘個兩房放盤,548方呎交吉放盤,最平240萬元,呎價4380元,較越秀廣場交吉最平放盤略低2.8%。
800餘方呎三房連套房單位,現時沒有放盤。6月份新蒲崗廣場錄得一宗成交,1座中低層H室,596方呎,作價256萬元,呎價4295元。
至於同區最貴的譽.港灣,現時二手樓花放盤約有200個,放盤呎價逾6300元,現時最平兩房放盤,691方呎,開價438萬元,呎價6339元。
記者:伍志輝 攝影:陳亮華
模特兒:Emily(StageModels)

叫價270萬元 1座秀明苑低層B室 建築面積599方呎
全屋無縫地板 廚房設備略舊

越秀廣場現時最平價交吉放盤,叫價270萬元,為599方呎兩房戶,亦為是次介紹1座秀明苑低層B室,內櫳裝修清雅,全屋更換無縫木地板,配以簡約線條的入牆大櫃及簡便家具,平添好感。

大房可容納多件寢具,而通道仍然闊落,窄長形細房寢具貼牆放,無礙出入。廚房設備款式略舊,由於屋主甚少入廚,保養尚可。浴室更換企缸,新做洗手盆櫃,選配方形洗手盆,觀感整齊。
此戶另一賣點是景觀開揚,雖然座落低層前臨馬路有車聲,但勝在與樓群距離遠,更可眺望遠山,變數亦不大。

間隔:2房2廳
實用率:79%
落成:1995年
呎價:4508元
租值:1萬元
回報率:4.4厘
資料來源:世紀21富山新蒲崗分行

叫價278萬元 2座秀華苑中層F室 建築面積600方呎
內櫳裝修普通 賞譽.港灣園景

越秀廣場向東北單位,前臨舊樓,遠眺工業區及遠山,視野亦算不俗,介紹的2座秀華苑中層F室,客廳景觀開揚,惟向東南的睡房,前臨譽.港灣參天高廈,幸近望其平台園池,失去舊機場遠景,卻得回園林水色,亦未算太差。

單位業主自住多年,裝修普通,加上雜物較多,內櫳觀感一般;然而,以中層交吉放盤而言,開價278萬元,呎價4633元,較鄰座一個低層連租約放盤還要略平,後者廳房皆望近樓景,不過,勝在內櫳有新裝修,開價280萬元,以面積599方呎計,每方呎4674元。

間隔:2房2廳
實用率:80%
落成:1995年
呎價:4633元
租值:1萬元
回報率:4.3厘
資料來源:世紀21富山新蒲崗分行

主要資料

地址:新蒲崗寧遠街9號
座數:2座
住宅樓層:27及28層(實際19及20層)
每層伙數:8伙
單位總數:312個
建築面積:599至756方呎
實用率:79至80%
間隔:2至3房
落成:1995年
發展商:越秀投資
管理公司:越秀物業管理
管理月費:每呎約1.2元
設施:平台花園、停車場及商場
校網:小學43網;中學黃大仙區

屋苑配套
街舖林立新商場快落成

物業6樓設有平台花園,地下至5樓為商場,有齊各類型商舖,並有大型酒樓,方便街坊飲茶、晚飯或雀局。地庫設有3層停車場,提供約90個車位及10餘個貨車位。物業外亦有露天時鐘泊位。
附近街舖林立,座落崇齡街上的新蒲崗廣場亦設有商場,旁邊有馬會投注站,續往爵祿街可找到銀行及更多街坊商舖。興建中的譽.港灣,基座將落成一個面積20餘萬方呎商場,區內街坊日後將有全新落腳點。
物業與譽.港灣之間有小公園,而附近則有柏立基健康院及多所中小學校。遠一點有彩虹道遊樂場、彩虹道體育館及摩士公園。
彩虹道上有巴士站,提供多條路線前往尖沙嘴、紅磡、中環、小西灣等。附近內街則有專線小巴接駁港鐵黃大仙站。策劃中的港鐵沙中線,將在新蒲崗對開設置啟德站,按照港鐵計劃,最快2015或2016年通車的沙中線,將改善新蒲崗區對外交通。

放盤單位叫價表

2座秀華苑頂層626方呎 叫價:320萬元 呎價:5112元
備註:連天台 租值/回報:1.10萬元/4.1厘

1座秀明苑低層F室599方呎 叫價:280萬元 呎價:4674元
備註:新裝連租約 租值/回報:0.80萬元/3.4厘

2座秀華苑中層A室749方呎 叫價:335萬元 呎價:4473元
備註:連租約 租值/回報:1.15萬元/4.1厘

2座秀華苑低層G室599方呎 叫價:251萬元 呎價:4190元
備註:連租約 租值/回報:0.70萬元/3.3厘

成交單位個案表

2座秀華苑中層G室599方呎 成交價:276萬元 呎價:4608元
成交月份/備註:4月/樓景 租值/回報:1.0萬元/4.3厘

1座秀明苑低層H室756方呎 成交價:320萬元 呎價:4233元
成交月份/備註:4月/街景 租值/回報:1.3萬元/4.9厘

2座秀華苑低層E室626方呎 成交價:235萬元 呎價:3754元
成交月份/備註:4月/樓景 租值/回報:1.0萬元/5.1厘

2座秀華苑低層B室599方呎 成交價:260萬元 呎價:4341元
成交月份/備註:3月/樓景 租值/回報:1.0萬元/4.6厘

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