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2010年08月30日

畢架山一號自製複式 廳房有西斜
150萬豪裝大改隔

《九龍塘賣地入市系列 本周一至周五》
九龍塘義德道地皮明日拍賣,市場對賣地成績普遍寄予厚望,同區業主封盤加價之聲不絕,與整體樓市在利淡消息並存下表現牛皮大相逕庭。畢竟,九龍塘作為傳統豪宅地段,擁有名校網、市區地利、中低密度居住環境等賣點,是樓價最強的支持。在豪宅不死大趨勢下,區內不乏上升潛力。本欄將一連五天介紹區內多個新舊分層物業,包括指標豪宅、特色大戶、老牌名廈及進駐之選,樓價由數百萬至半億元不等,給予想入市者作參考。

九龍塘義德道地皮毗鄰的大型豪宅屋苑畢架山一號,8月份成交萎縮,截至24日,全月僅3宗買賣,較7月大減七成半。平均呎價約12900元,較7月升2.4%。由於賣地在即,放盤業主均觀望,約三成業主封盤,目前約100放盤中,貼市叫價僅佔半數,而肯入市者集中吸納優質單位,因此才產生量跌價升的「怪現象」。是次介紹的自製複式單位,業主於賣地前提升叫價,加幅逾9%至5000萬元,可見市場對後市的樂觀態度。

內園通道斜路多

九龍塘為傳統豪宅區,區內大部份物業均有一定樓齡,畢架山一號屬罕有年輕屋苑,兼備會所設施和完善配套及管理,已晉身為區內新一代指標豪宅。
畢架山一號佔地極廣,16座樓高8至15層的中密度住宅依山而建,除第1至3座呈一字排向歌和老街外,其餘13座物業呈「S」形排列,減低樓與樓之間的壓迫感,單位景觀也較有保障。各座向南或東南的單位,可俯瞰整個九龍塘低密度住宅區,遠眺維港;向東單位望內園會所,高層望鯉魚門海峽及舊機場海景;至於向西南至西北的單位,則外望山景。不過,由於物業內園通道斜路多,老人家或小朋友出入要小心。

標準單位面積由1277至1954方呎,特色單位包括相連及複式,總數不足30個,面積由2221至2900方呎。另有約30個連花園或平台單位,分佈於第1至6座及15至19座地下及1樓。屋苑604個單位中,原裝相連及複式戶比例不足半成,盤源矜貴,二手放盤可遇不可求,有買家會轉而購入兩個單位,自行打通成相連或複式,個別面積較原裝特色戶還要大。
如以下介紹放盤,由兩個1326方呎原裝三房單位組成,業主斥資150萬元重組間隔及裝修,由原來六房雙套四廳,改成四房雙套兩廳,糾正原則廳大房細的新樓怪現象。

拆房擴闊大廳

下層原裝飯廳改成特大玄關,加建的樓梯亦設於此。原裝客廳改作飯廳用,6人圓桌置中,外接露台,光猛通爽。走廊原裝兩個細房拆去,空間改做客廳,梳化背靠窗台,對面放電視櫃,之間距離充足。套房保留原裝間隔,窗台加建枱面成書枱,地方相當鬆動。

上層間隔改動更大,近入口廚房改成貯物房。外接露台的原裝客廳,改成房間,並以落地玻璃做間隔,將露台光源引入。房間間隔四正好用,床頭及床尾分別建有書櫃及衣櫃,周邊有大量活動空間。兩個原裝細房合併成長形大房,一邊寢區加建地台,一邊建書枱及衣櫃,佈局分明。
重新佈局後,室內各部份均覺寬敞闊落,惟原則客廁及工人套房無窗侷促的問題,怎也解決不了。另外,全屋廳房均向西南偏西,西斜悶熱亦不能改變,幸外望翠綠山景,景致尚算開揚。
記者:蔡家儀 攝影:孔慶初
模特兒:Venessa(AModel)

《優點》
‧名校網指標屋苑
‧樓齡新會所豪
‧戶型選擇多

《缺點》
‧睡房細
‧內園斜路多
‧部份浴室無

間隔:4房(2套)2廳;另2露台、工人套房、衣帽間、貯物房及2冷氣機房
實用率:77%(不計窗台)
呎價:18854元
備註:連車位
租值:8萬元
回報率:1.9厘
資料來源:利嘉閣何文田分行

主要資料

地址:九龍塘筆架山1號
座數:16座
住宅樓層:8至15層
每層伙數:2至6伙
單位總數:604個
建築面積:1277至1954方呎;相連2258至2391方呎;複式2221至2900方呎
實用率:77至80%(不計窗台)
間隔:3至4房;相連4房;複式5房
落成:2004年
發展商:長實
管理公司:高衞
管理月費:每呎約1.85元
設施:會所、停車場及邨巴
校網:小學41網;中學九龍城區

配套設施
處名校網購物須往附近

屋苑會所設施齊全,個別更較有特色。設施包括有室內外泳池、水族館、多功能活動室、水療及按摩室、名酒雪茄鑑賞室、圖書館、智能遊樂室及美容室等。
屋苑提供穿梭巴士往返港鐵九龍塘站。屋苑設有兩個入口,近歌和老街的第1至7座較近港鐵站,步行5至8分鐘可抵,但沿路「無瓦遮頭」,難免日曬雨淋。
至於近義德道的第15至19座,可乘搭途經門外的29B專線小巴到九龍塘站,車程3至5分鐘。九龍塘站毗鄰有大型商場又一城,有超市、名店、戲院及溜冰場,吃喝玩樂設施齊。
另屋苑座落小學41網,著名小學有喇沙小學、嘉諾撒聖家學校、瑪利諾修院學校(小學部)等,還有多間知名幼稚園、國際學校,更有兩所大學,故該區物業一直廣受家長客追捧。

名人業主
趙國雄單位升值1.8倍

屋苑隸屬家長最趨之若鶩的其中一個名校網,已為人母的其士太子女周蕙蕙及藝人夫婿吳家樂,以及王氏港建均持有畢架山一號單位。至於藝人邱淑貞,04年10月以1851萬元購入1948方呎單位,呎價9502元,持貨近一年後以1960萬元沽出,獲利109萬元,升值僅6%。
同期入市的長實執行董事趙國雄,04年8月份以1170萬元買入1947方呎單位,呎價6009元,惟趙一直持貨至今,估計單位市值已升至約3300萬元,升值1.8倍。另外,資深炒家鄭躬明兄弟及仁濟醫院前主席吳守基,均持有屋苑單位。

屋苑市況
業主封盤成交量大減

利嘉閣地產分行經理莫海榮表示,義德道地皮自上月被勾出後,區內業主紛封盤或提價,其中畢架山一號約三成放盤業主封盤,令成交量大減。

入場費1600萬

8月份3宗買賣均於月初錄得,3座低層D室,1466方呎,作價1920萬元,每呎13097元;5座中層B室,1509方呎,成交價1800萬元,每呎11928元;6座中層B室,1424方呎,作價1950萬元,每呎13694元。3個單位均屬向南或東南的靚座向遠景戶。
屋苑6、7月份尚有逾130個放盤,踏入8月縮減至約100個,當中叫價貼市者僅佔半數。其中5座低層向北望山景的放盤,1363方呎,開價1600萬元,每呎11739元,為現時叫價最平的單位。特色單位封盤或反價情況更加嚴重,現時該類單位放盤不足10個,除兩個叫價每呎低於2萬元,其餘呎價由2.3萬元起,入場費4800萬元。

明日預告

星輝豪庭

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