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2010年09月10日

貸評山下:香港樓市泡沫爆破? - 黃元山

上個禮拜說過:「高樓價一個重要成因是貧富懸殊,而高樓價的結果會反過來加深貧富懸殊。」所以,看樓市有沒有泡沫,不應單看平均工資的增長,還要看最富有的0.1%人口的財富增長,才能更有效判斷整體樓市的未來走勢。
不過,坊間不少有識之士,用了不少原因去解釋香港樓價高企的現象,如地產霸權、利息低迷、外來資金湧入、炒家活躍、土地供應不足等等。基於這些原因,他們作出一些建議去壓抑樓價,如打擊炒家措施、規管地產商銷售手法、限制投資移民、減少銀行信貸、增加供應等。
另外,有另一批人由於誤認為以上就是香港樓價高企的主因,而相對香港平均工資過去10年沒有增長,樓價卻大升,便認為香港樓價只不過是一個大型泡沫,如果這些原因在短期內會改變,樓市泡沫便要爆破。

推論背後假設未必合理

其中的表表者是謝國忠,他最近說:「香港樓市當前絕對是一個泡沫,現在港樓平均高達6萬元一平方米,雖按美聯樓價指數每方呎是4800多元,但這是按建築面積計算,國際計法通常用實用面積,應化為每方米約6萬元,而香港人均月入約1.6萬元,換言之,每方米樓價是港人月入約4倍,而國際標準僅介乎1至2倍,故香港樓價大挫五成至2倍是有可能的,而爆破時間最快是9個月後的2011年中,遲則延至2012年。」
我認為有兩點有商議餘地。第一,如上周我說,單看平均是有偏差的,因為貧富懸殊,樓價可以由小部份巨富帶動;第二,如張五常所說,何謂泡沫?是「經濟理論中的曲線一般描述人的『意圖』,不是事實,沒有經濟學者的想像,這些曲線不會存在。今天流行的經濟泡沫之說,是從『不穩定均衡』(UnstableEquilibrium)概念變化出來,無從觀察,也非事實。不是說股市不會暴跌,但我們無從判斷那是不穩定均衡引發出來的泡沫。」一般經濟學家的論點,有所謂合理與不合理,但背後的假設,就是有一些虛擬的均衡點。
黃元山
中大全球政經碩士課程兼任講師
mailto:wongcomment@yahoo.com.hk

王良享、丁世民、溫灼培、羅家聰及黃元山專欄,將於周一至周五輪流刊出

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