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2010年09月10日
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筲箕灣廣場的骰 御景軒舊區新廈

【300萬三房戶系列 本周一至周五】港島東以筲箕灣舊區樓價較平,一眾私樓集中提供迷你單位,即使三房戶面積亦偏小,但300餘萬元有交易,每方呎5000餘元,可一次過滿足到要擇居港島、住三房兼價廉夠經濟的買家慾望。
筲箕灣社區面貌老舊兼欠缺大型商場,沿海及半山優質海景地段幾乎完全由公屋及居屋霸佔,私樓集中大街筲箕灣道兩旁及港鐵筲箕灣站附近,享開揚海景者僅佔少數。物業規模細而且分佈散亂,勝在周邊商舖食肆林立,搭港鐵、巴士、小巴以至電車均方便,又鄰近露天街市。

兩盤與港鐵站有距離

筲箕灣供應細碼三房戶的住宅不足10組,具規模及有設施首推鄰近半山公屋耀東邨的筲箕灣廣場,樓齡18年,屋苑有3座共630伙,物業平台有泳池,論設施及身價可謂90年代區內數一數二之選。
筲箕灣廣場兩房單位面積457至538方呎,三房單位面積588至597方呎,後者佔三成,單位總數少於190個,加上戶主惜貨,放盤僅5個,低層街景叫價320萬元,以該盤597方呎計,呎價5360元。兩房入場費220萬元,呎價約4800元。

峻峰花園享地利樓價高

筲箕灣廣場位處南康街斜路之上,附近亦有巴士及電車途經,距港鐵筲箕灣站約10分鐘步程,但地利始終不及該站上蓋的峻峰花園,縱使峻峰花園無泳池,而且部份單位正對東區走廊有噪音,部份單位海景亦已由居屋景取替,但樓價長期高企,每方呎約6000元。峻峰花園三房單位面積由663至704方呎,同樣無套房,現時1個704方呎中層放盤,開價420萬元,呎價5966元。至於最細的488方呎兩房單位叫價305萬元,呎價6250元。
若果嫌樓齡逾10年物業太舊,區內年輕新廈多屬單幢樓,樓齡7年的御景軒,外貌仍然出眾,不過,物業偏離筲箕灣站,反而沿筲箕灣道前往港鐵西灣河站步程約10分鐘。物業地舖有診所及家具店,1樓會所有健身室、卡拉OK室、燒烤場及兒童遊樂場。

御景軒兩房最平280萬

2樓以上每層4伙,B及C室為515及527方呎兩房單位,A及D室為704及720方呎三房戶,全部有露台,扣除窗台後僅70至72%,景觀望街及舊樓為主,有噪音問題。御景軒現有25個放盤,兩房及三房約各佔一半,叫價分別280萬及360萬元起,呎價5437及5000元。
在區內年輕物業中,御景軒三房戶屬入場費最平。毗鄰君悅軒樓齡3年,會所配套完善及約10呎高樓底,兼且單位呎數大,一般兩房660及665方呎,三房連套房單位930至950方呎,低層放盤叫價分別380萬及630萬元,呎價5700餘及6700餘元。一手尚餘數個貨尾,呎價8450元起。
記者:溫潤潔 攝影:李家皓
模特兒:Emily(AModel)

叫價368萬元 御景軒中層A室 建築面積720方呎
內櫳偏細露台望樓

御景軒屬區內少數新廈,現時低層三房放盤叫價360萬元,介紹中層三房單位索價368萬元,屬市價。
單位有露台,飯廳設對流窗,廚房附工作平台,方便晾曬衣物。惟露台與毗鄰單位露台近,以及側面有舊樓,正前方向筲箕灣道樓景,無甚麼可看。
單位實用程度麻麻,內櫳偏細,客飯廳以長廳設計,長14呎及闊9呎,所有家具貼牆而放,以保持中間通道暢通。3間睡房窗台共31方呎,房內只可放最基本家具,其中1間放睡床及電腦後,要將衣櫃置於窗台。慶幸大房門後有凹位放衣櫃,不須為擺位費神。
單位裝修簡單,全屋牆身髹油,客飯廳近天花鋪腰線牆紙,其他以原裝用料為主,包括柚木地板及廚廁設備,廚廁以深淺色調對比,富時尚感。
美聯物業營業經理黎泳傑表示,御景軒8月錄得4宗成交,以單幢樓而言甚活躍,當中高層D室,720方呎,8月中以400萬元成交,呎價5556元,較8月初同類連租約成交,高近一成。

間隔:3房2廳;另露台及工作平台
實用率:71%(不計窗台)
呎價:5111元
租值:1.45萬元
回報率:4.7厘
資料來源:美聯海灣華庭分行

《主要資料》
地址:筲箕灣道250號
座數:1座
住宅樓層:29層(實際25層)
每層伙數:4伙
單位總數:100個
建築面積:515至720方呎
實用率:70至72%(不計窗台)
間隔:2至3房
落成:2003年
發展商:恒地
管理公司:恒益
管理月費:每呎1.67元
設施:會所及地舖
校網:小學16網;中學東區

叫價338萬元 筲箕灣廣場麗文苑中層J室 建築面積597方呎
全屋翻新廚房多角

筲箕灣廣場三房單位500餘方呎,面積雖小,但廳房空間合理,未算太狹隘。客飯廳約130方呎,曲尺形間隔,兩區長闊適中,地櫃及梳化保持合理距離,飯廳高櫃及餐枱可一併容下。3間睡房皆四正,每間夠放基本睡床及衣櫃。惜廚房多角形,格局欠工整。
現時高層三房戶叫價335萬元,介紹這間中層戶叫價338萬元,因全屋已翻新,裝修質素勝一籌。廳房換淺色地磚,效果明亮,兩廳分別建地櫃及高櫃,以及走廊建天花櫃,增加貯物量。
睡房度身訂做家具,其中兩間設睡床、衣櫃、矮櫃及書桌等,另1間造曲尺形衣櫃。廚房改用趟門,內裏以淺綠色為主,枱面鋪實心材料,保養新淨。浴室改用企缸,騰空放洗衣機。
美聯物業營業經理黎泳傑表示,筲箕灣廣場8月成交全屬兩房戶,平均呎價5250元。三房單位成交追溯至7月,麗雅苑低層K室,591方呎,成交價283.3萬元,呎價4794元。由於樓景近及昏暗,造價偏平。

間隔:3房2廳
實用率:78%
呎價:5662元
租值:1.3萬元
回報率:4.6厘
資料來源:美聯海灣華庭分行

《主要資料》
地址:筲箕灣南康街17號
座數:3座
住宅樓層:24層(實際21層)
每層伙數:10伙
單位總數:630個
建築面積:457至597方呎
實用率:77至78%
間隔:2至3房
落成:1992年
發展商:麗新
管理公司:高樂
管理月費:每呎約1.45元
設施:平台花園、泳池、商場及停車場
校網:小學16網;中學東區

《優點》
‧享港鐵地利
‧單位細銀碼平
‧筲箕灣廣場500呎有三房,平台有泳池
‧御景軒樓齡新有會所,戶戶有露台

《缺點》
‧社區面貌老舊
‧普遍私樓望街和樓景
‧筲箕灣廣場廚房不規則,樓齡18年略舊
‧御景軒實用率偏低,望馬路有噪音

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