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2010年09月14日
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年輕單幢樓 享市區地利
柏豐28用料上乘 MOD595環境幽靜

【西九龍上車盤 本周一至周五】西九龍旺角及大角嘴一帶,近年新廈供應特別多,撇除豪宅級售價的屋苑項目,其他新供應集中單幢式物業,提供一及兩房細戶為主,所涉銀碼相對較小,合追求市區地利的年輕客進駐。

此等新廈散佈大街小巷舊樓群中,各類型起居環境可謂應有盡有,而且亦要提防附近舊廈隨時有重建的可能性,外區客宜有心理準備。座落旺角新填地街的MOD595,距離港鐵太子站5分鐘步程,該站周邊商場及各類地舖林立,搭車就腳及齊備生活需要,惟新填地街及附近橫街環境複雜,要接受舊區這種另類居住環境可能要花點時間。向好處想,物業與附近大街有一段距離,環境相對靜局。物業會所設備簡單,以健身室及桑拿浴室為主。

MOD595連露台 僅七成實用

MOD595屬重建項目,樓齡2年,每層3伙,全屬小型單位,標準樓層的B及C室535至547方呎,屬一房間隔;A室696方呎,為兩房間隔。各戶皆連38方呎露台,實用率僅70%至71%。
最低層6樓單位無露台,由483至644方呎,附設181至476方呎平台,惟現時無放盤。頂樓全層僅1伙,屬特色相連戶,面積1188方呎,連351方呎平台,屬發展商唯一貨尾,意向價1200萬元。
香港置業高級營業經理鍾嘉欣表示,MOD595出入方便,獲租客鍾愛,現時15個放盤中,逾10個連租約售,普遍放盤呎價逾6000元,叫價較購入價高10%至20%,個別高層業主開價進取,呎價逾7600元,較購入價調高逾20%。論呎價可能偏高,由於物業單位面積細,一房單位300餘萬元有交易,部份低層戶叫價可以低於300萬元,如現時最平租約放盤開價288萬元,以鄰近港鐵站新廈而言,可視作入場之選。

柏豐28景有變數 車聲困擾

不遠處的大角嘴柏豐28,樓齡相同,物業更具質素,由新地發展,會所有泳池,單位用料較佳及實用率75%或以上,故樓價高一線,但對於負擔不起同區高價屋苑的用家,有一定吸引力。不過,物業以南有數個單幢新廈陸續建成,景觀不斷改變中,而東北面鄰近塘尾道,亦有行車噪音。另外,物業每方呎管理費2.8元,起居開支較大。
柏豐28每層4伙,7至30樓標準樓層,戶戶設36至37方呎露台,單位面積556至761方呎,間隔兩及三房,現時556方呎兩房戶入場費310萬元,呎價5576元,761方呎三房放盤開價460萬元,呎價6045元。物業最低層6樓4伙,面積511至715方呎,僅A室設露台,B至D室連75至394方呎平台,當中715方呎單位,平台101方呎,現時叫價448萬元,為現時三房戶最平入場。頂層兩伙相連戶,面積1086及1221方呎,附內置樓梯直達天台,天台面積89及126方呎,其中1個放盤呎價約1萬元。
鍾嘉欣說,柏豐28已售罄,二手有20個放盤,物業於08年底金融海嘯後開售,當時呎價約4000至5000元,現時叫價較購入價上調20至30%不等。
MOD595附近有1組同齡單幢樓百匯軒,更近港鐵太子站,物業質素亦較高,每層4伙,面積632至1027方呎,二手放盤10個,低層674方呎兩房戶,叫價468萬元,呎價6944元,中層965方呎三房連套房戶,叫價750萬元,呎價7772元。百匯軒一手尚餘數個貨尾,低層1個670方呎單位,定價461.2萬元起,呎價6884元,高層享市景呎價逾9200元。中高層D室,698方呎,屬貨尾單位,8月成交價532萬元,呎價7622元。
座落柏豐28前方的i-home,去年入伙,二手放盤有36個,連租約佔一半,呎價5300至7200元。最平509方呎一房連租約放盤,開價270萬元,呎價5305元。一手尚餘頂層特色戶,面積逾1100方呎,連700餘方呎天台,意向價約1500萬元。
記者:溫潤潔 攝影:黃耀興
模特兒:Tiffany(AModel)

議價 柏豐28高層A室 建築面積607方呎
內櫳新淨享少海景

柏豐28座落舊樓群中,大部份單位望樓景或市景,僅高層A室,暫時仍享單邊遠海景。如介紹的一伙,從露台及兩房外望,視野跨越前方舊樓,遠賞港鐵奧運站一帶年輕屋苑,以及樓群間的部份昂船洲海景,惟座向西南,午後陽光入室,有西斜情況。
此戶原屬示範單位,設計時尚具美感,更添賣點。地下鋪雲石添貴氣,牆身鋪高級牆紙及布墊,格調優雅,房間訂做家具,並於窗台建床,騰出多點活動地方。客廳旁廚房拆牆,增加視覺空間,以及增加光源,內外也明亮。由於戶主偶爾才入住,全屋內櫳保養新淨。

介紹單位

間隔:2房2廳;另露台
實用率:76%(不計窗台)
備註:連家具
租值:1.4萬元
資料:香港置業宇晴軒分行

主要資料

地址:大角嘴必發道28號
座數:1座
住宅樓層:31層(實際24層)
每層伙數:4伙;頂層相連2伙
單位總數:94個
建築面積:511至761方呎;相連1086至1221方呎
實用率:75至76%(不計窗台);相連80%(無窗台)
間隔:2及3房;相連3房
落成:2008年
發展商:新地
管理公司:康業
管理月費:每呎2.8元
設施:平台花園、會所及停車場
校網:小學32網;中學油尖旺區

叫價340萬元 MOD595低層C室 建築面積547方呎
交吉低層平價之選

MOD595現時大多數放盤都連租約,介紹這伙屬少數交吉盤,雖然位處低層,但廳房外望,視野剛好跨越前方矮層舊樓,望旺角樓群遠一點,亦可看到大片天空。

介紹單位現叫價340萬元,以面積547方呎計,呎價僅6216元,屬交吉盤平價之選。業主同時以1.1萬元放租,呎租20.1元,以同區相近質素樓盤而言,亦屬合理價錢。
全屋間隔四正,客飯廳分明及有對流窗,睡房入口旁有衣櫃位,惟靠邊有冷氣機,擺位要留意,避免遮擋出風口。浴室有窗,讓天然風入室,惜廚房偏細,下廚空間狹小。

介紹單位

間隔:1房2廳;另露台
實用率:71%(不計窗台)
叫租:1.1萬元
呎價:售6216元;租20.1元
資料:香港置業宇晴軒分行

主要資料

地址:旺角新填地街595號
座數:1座
住宅樓層:37層(實際29層)
每層伙數:3伙;頂層相連1伙
單位總數:85個
建築面積:483至696方呎;相連1188方呎
實用率:70至71%(不計窗台)
間隔:1及2房;相連3房
落成:2008年
發展商:華置及市建局
管理公司:忠信物業管理
管理月費:每呎約2元
設施:商舖、平台花園、會所及停車場
校網:小學32網;中學油尖旺區

優點

柏豐28
‧會所有泳池
‧單位附示範單位裝修

MOD595
‧近港鐵站
‧單位屬少數交吉平盤

缺點

柏豐28
‧管理費每呎2.8元
‧單位向西南有西斜

MOD595
‧實用率70%至71%
‧單位廚房狹小

明日預告

愷悌閣及鴻威大廈

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