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2010年09月22日

柴灣單幢樓灣景園 與廠廈馬路為鄰
唯一放盤造價落後

灣景園設有會所。

【賣地前入市系列 本周一至周五】柴灣位處港島東邊陲,樓市遠不及同屬東區的北角、鰂魚涌活躍,區內大型屋苑只有杏花邨及小西灣藍灣半島,其餘大部份為居屋及公屋,買賣放盤相對較受市場忽略。
區內即將有地皮拍賣,雖然面積不大,且緊貼墳場,畢竟屬於該區近年鮮有新供應,加上早前多幅市區地皮均以高價售出,賣地消息刺激柴灣區二手樓市,區內私人屋苑及居屋近期備受關注,外區投資客亦有增加。柴灣單幢物業灣景園為區內呎價水位較低的私人屋苑,市場應具承接力。

實用率74% 間隔四正

港島區近年的地皮供應多為半山豪宅地段或舊樓重建,即將拍賣的柴灣連城道地皮屬罕有供應。區內最新一個私人住宅已是9年前落成的藍灣半島,其次就是灣景園,新盤匱乏,而區內有眾多居屋及公屋住戶,換樓需求大,應具吸引力。如地皮以市場估價的中位數每方呎約5500元成交,落成後呎價料達8000元水平,相對於區內大型屋苑藍灣半島現時呎價約6200元,灣景園呎價則約4500元,仍有一定水位。不過,地皮規模始終有限,而且與山坡墳景近在咫尺,指標性不足,對該區樓市縱有刺激作用,但樓價大升機會甚微。
灣景園基座設停車場及會所,2樓起為住宅。撇除最低及最頂層特色戶,每層8伙,A、D、E及H室屬兩房細戶,面積600餘方呎,採直廳間隔;B、C、F及G室為三房連套房單位,面積800餘方呎,提供日字形廳設計。標準單位實用率74%,間隔尚算四正好用。
景觀方面,A至D室向東,前臨康民街,中、低層單位主要望工業大廈,但向內街環境較清靜,25樓或以上高層單位,才可眺望柴灣公園甚至部份遠海景。E至H室向西,前臨柴灣道,中低層望山坡樓景,高層戶望公屋之餘兼賞翠綠遠山,景致開揚,但西斜兼有車聲。
大廈2樓及頂樓屬特色戶,前者連巨型平台,同區罕有,鮮有放盤。後者為複式戶,面積劃一1461方呎。複式B及C室向東,俯瞰柴灣公園,同時飽覽遠海景;複式F及G室向西望公屋山景。各複式戶下層客廳附連小平台,上層偏廳則設有曲尺形大碼平台,兩個空中花園合共200餘方呎。

發展商留半數單位收租

雖然物業與廠廈及馬路為鄰,但普遍單位均看不見區內最具標誌性的墳場景致,有忌諱者可以稍為安心。
灣景園約半數單位仍由發展商持有收租,二手成交極少,今年至今只有約6宗二手買賣,平均呎價4447元。年初至今樓價升幅並不顯著,相對整體樓市至少兩成的升幅,明顯落後。該廈現時只有1個放盤,為851方呎三房連套房單位,叫價450萬元,每方呎5288元。
記者:蔡家儀 攝影:李家皓
模特兒:Ayu(AModel)

叫價450萬元 低層G室 建築面積851方呎
外望山景保養新淨

介紹放盤處低層,客廳外望山坡樹景,惜前臨柴灣道,車聲頗大,加上兩房及客廳其中一邊窗向西,午後陽光入屋,又曬又熱。業主一手購入後自住至今,約3年前曾翻新單位,牆身及地台保養新淨,惟雜物太多影響觀感。

大門入口旁為廚房,面積頗大,可建凹字廚櫃,設備齊全,經過短走廊到大廳,客廳空間四正闊落,有曲尺大窗,份外光猛通爽。客廳放下3座位梳化之後,近窗位置仍有頗多空間,可以放地櫃等雜物。

飯廳也有大窗,放4人圓枱綽綽有餘。最近客廳的細房沒有窗台,放下單人床及書枱後,幾已填滿空間。中房備曲尺大窗,可放雙人床及衣櫃,如善用窗台空間,地方更見使好用。套房也有曲尺大窗,外望泳池,空間尚算寬敞。

間隔:3房(1套)2廳
實用率:74%
呎價:5288元
租值:1.5萬元
回報率:4厘
資料來源:美聯海灣華庭分行
電郵:mailto:lotus.lai@midland.com.hk

主要資料

地址:柴灣康民街3號
座數:1座
住宅樓層:33層(實際27層)
每層伙數:8伙;2樓4伙
單位總數:212個
建築面積:605至851方呎;複式1461方呎
實用率:74%;複式77%
間隔:2至3房;複式3房
落成:1999年
發展商:信和
管理公司:信和
管理月費:每呎約1.4元
設施:會所及停車場
備註:發展商仍持有約半數單位收租
校網:小學16網;中學東區

優點

‧樓齡算新
‧有會所
‧普遍單位看不見墳場

缺點

‧附近廠廈林立
‧向柴灣道有車聲
‧交投稀疏,乏指標

配套設施
10分鐘步程抵港鐵站

區內罕有設會所設施的物業,灣景園顯得份外矜貴,設施包括泳池、健身室、宴會廳、桑拿浴室及兒童遊戲室。而大部份設施可供住戶免費享用,包括泳池,管理費每呎約1.4元。

設會所 區內罕有

物業毗鄰高威閣設屋苑商場,提供酒樓、超市等店舖。
附近有小巴及巴士往外區,步行約10分鐘到柴灣站及上蓋商場。另外,港鐵站旁的柴灣公園,佔地53萬方呎,有人工湖、網球場、露天劇場等設施。

區內市況
新翠大單位呎價$5500

美聯物業分行經理黎泳傑稱,港鐵柴灣站附近私人屋苑少,除上蓋的新翠花園外,就只有數組樓齡高、主力提供300餘至500餘方呎細單位的單幢物業,灣景園算是區內較另類的物業,惟二手盤源匱乏,乏參考指標。
至於區內指標屋苑新翠花園,現時平均呎價約為5000元,至於700餘方呎三房連套房單位,呎價至少5500元,樓價約400萬元。

覬覦賣地刺激樓價

縱觀港島東區,鄰近港鐵站沿線而樓齡10餘年的物業,三房連套房大單位,呎價至少6000元,以灣景園現時唯一同類放盤呎價不足5300元計,明顯低水。市場預計,連城道地皮以興建中、小型單位為主,如賣地成交價理想,對區內以至筲箕灣一帶的中、小型住宅,將起一定帶動作用。

明日預告

粉嶺花園

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