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2010年10月04日

牛頭角樂雅苑 半山景欠地利
200萬有交易

【九龍居屋系列 周一至周五】牛頭角樂雅苑雄踞於振華道中段,坐擁半山高地勢,享空曠的居住環境,以及開揚景致。如以規模而言,樂雅苑規模較同區居屋安基苑及振華苑大,放盤及成交多,但出入要駁車,地利稍遜,樓價因而落後,現時需要補地價的自由市場,仍有低於200萬元的放盤。

樂雅苑屬於十字二型居屋,6幢大廈圍繞內園排列,每層8伙呈風車形設計,景觀以向外圍較佳,包括正西俯瞰佐敦谷游泳池及九龍灣市景,高層更可遠眺少海景。向正北及正東望山巒茂密樹景,惟對出振華道偶爾有行車聲。其他單位向平台內園,由於休憩地方廣大,樓景不致太接近。另外,A座雅逸閣3、4室及F座雅平閣5、6室,向正南,高層視野跨越樂華北邨,享遠海景。

廚房呈多角形 不設窗台

樂雅苑單位一律500餘方呎,不設窗台,實用率82%,兩房兩廳皆四正,惟普遍廚房呈多角形,又或者大門入口有斜角。屋苑除了平台休憩地方外,停車場頂層為振華道體育館,屬公共設施,設1個主場可作籃球場、排球場及羽毛球場之用,另有舞蹈、乒乓球及活動室等。此外,平台設天橋直達鄰近樂華北邨商場,有個人護理品店、超級市場、茶餐廳及酒樓等,應付日常生活所需。當然行街掃貨搵娛樂,還須駁車到九龍灣淘大花園及德福花園商場,設有戲院,店舖食肆更多元化。振華道有多線小巴及巴士途經,可往觀塘、九龍灣、旺角及尖沙嘴,另有隧道巴士穿梭中環。

樓齡27年 自由市場主導

利嘉閣地產高級經理莊鎔溶表示,樂雅苑樓齡27年,市場上流通單位普遍已補地價,並曾經轉售,現今以自由市場主導,惟盤源有限,僅10餘個,當中約一半為200萬元或以下放盤,最平入場費是低層望樂華北邨樓景單位,叫價196萬元,以該盤面積588方呎計,呎價3333元。低層望馬路樹景放盤呎價3400餘元,中高層望內園樓景或山景放盤,呎價3700至3800元。優質市景及遠海景戶則無放盤。買家多屬附近公屋分支客,每月約3、4宗成交,近期呎價3300至3700餘元。
記者:溫潤潔 攝影:謝榮耀
模特兒:Kammie(AModel)

自由市場叫價198萬元 F座雅平閣中層3室 建築面積523方呎
望綠樹 有車聲

樂雅苑現有數個200萬元或以下放盤,介紹是其一,叫價198萬元,質素中等,位處F座雅平閣中層,向外圍望山巒綠樹(右圖),觀感舒服,只是間歇聽到行車聲。內櫳有簡單裝修,牆身髹米色油漆,地下鋪砌纖維木地板,廚房建藍色防火膠板廚櫃,枱面鋪砌深色麻石,浴室選用洗手盆連櫃及改用企缸,整體保養企理。

玄關靠邊有少許柱位,加建薄身鞋櫃,增添實用性。廳房間隔四正,佈局容易。客飯廳除放置餐枱、電視地櫃及梳化外,還有地方供電腦枱及矮櫃容身,通道保持暢通。兩房夠放睡床、衣櫃、梳妝枱或書枱等。
雖然廚房入口有斜角,但下廚區域方正,能於三邊建櫃,有足夠活動空間,無侷促感。惟浴室偏細。

 

間隔:2房2廳
呎價:3786元
備註:單位已補妥地價並曾作二手轉售
租值:7200元
回報率:4.4厘
資料來源:利嘉閣淘大分行

自由市場叫價200萬元 D座雅意閣高層3室 建築面積523方呎
剛翻新 市價盤

樂雅苑向外圍單位享開揚景觀,介紹D座雅意閣單位樓層高,視野廣闊,客廳及兩房正望翠綠山景,側面俯瞰佐敦谷游泳池,遠眺九龍灣鬧市,具氣勢,日夜有景欣賞,不怕晚間只得山巒漆黑一片。

單位523方呎,保留原則兩房兩廳間隔,當中客廳及大房各有兩組窗戶,引入較多天然光,惟細房僅1組窗戶及偏細,日照一般。此外,全屋正進行翻新工程,沿客飯廳建假天花,浴室更換設備,包括粉色牆磚及圖案腰線裝飾,改用慳位的企缸。惟廚房尚未完工,內櫳較凌亂。現時開價200萬元,屬市價。

間隔:2房2廳
呎價:3824元
備註:單位已補妥地價並曾作二手轉售
租值:7400元
回報率:4.4厘
資料來源:利嘉閣淘大分行

樂雅苑主要資料

地址:牛頭角振華道50號
座數:6座
住宅樓層:27至28層
每層伙數:8伙
單位總數:1331個
建築面積:523至588方呎
實用率:82%
間隔:2房
落成:1983年
發展商:房委會
管理公司:新昌
管理月費:每呎約1元
備註:第5A期居屋,折扣率27%
設施:平台花園及停車場
校網:小學48網;中學觀塘區

《優點》
‧半山環境
‧實用率82%
‧景觀開揚

《缺點》
‧樓齡27年
‧出入要駁車
‧依賴社區配套

同區市況
安基苑方便 叫價210萬

區內有兩組居屋在振華道頭段,位置近牛頭角道及淘大花園,起居方便。其中1組名安基苑,建4幢共920伙,樓齡26至28年,單位面積495至701方呎,間隔兩及三房,現時放盤少於10個,均屬自由市場。
最平1個535方呎交吉放盤樓層極低,叫價210萬元,呎價3925元,另1個519方呎中層連租約放盤,叫價相同,呎價4046元。安基苑享地利,故樓價較樂雅苑高,B座基信閣高層4室,495方呎,8月自由市場成交價200萬元,呎價4040元。

另1組名振華苑,樓齡20年,屬單幢樓,僅232伙,單位數量少,現時無放盤。今年以來僅兩宗成交,高層5室,623方呎,5月自由市場成交價248萬元,呎價3981元。
鄰近私人屋苑淘大花園樓價更高,高層480方呎內園樓景放盤,叫價240萬元,呎價5000元,中層572方呎山景放盤,叫價310萬元,呎價5420元。N座高層3室,486方呎,內園樓景,9月以238萬元易手,呎價4897元。

明日預告

鑽石山宏景花園

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