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2010年10月06日

黃大仙翠竹花園 九成實用
位置吊腳仰望獅子山

【九龍居屋系列 周一至周五】
九龍區提供超過3000伙以上的大型居屋屋苑中,黃大仙翠竹花園單位實用率高達九成,稱霸同儕。物業座落半山地段,背靠獅子山,前臨九龍鬧市,環境清幽獨立,可惜公共交通工具僅得一線巴士接駁,無法擺脫地點吊腳的形象。

即使近年整體居屋市場交投量及樓價均水漲船高,翠竹花園仍然有低於200萬元(自由市場,需要補地價)的兩房單位選擇。翠竹花園單位實用率89至90%,相比九龍灣麗晶花園,以及牛池灣新麗花園,兩者單位實用率均達86至87%,而對比其他東九龍居屋,實用率較高者一般由80至85%,翠竹花園單位實用率特高的賣點頗為鮮明。

部份單位遠眺維港景

另外,由於翠竹花園座落高地勢,前排座別向南單位,中高層以上除享有廣闊九龍鬧市景致,更可遠眺維港海景,相同景觀賣點亦是新一代九龍居屋樓王牛池灣嘉峰臺的強項。嘉峰臺樓齡較新,落成7年,3年前才以現樓形式發售,物業配套小量休憩設施,相比之下,樓齡19至21年的翠竹花園,卻擁有嘉峰臺所沒有的泳池及網球場。
翠竹花園不少後排座別向北單位,窗外山坡樹海上方,便是人所共知、俯卧山嶺的獅子形態景色,零噪音的清幽環境,日間視野青葱怡人,惟晚上會變得漆黑一片。
世紀21富山分行經理黃澤龍表示,屋苑山景單位樓價與內園樓景戶差距不遠,現時自由市場放盤呎價3500餘至3800餘元不等,最貴仍是向南享有鬧市遠海單位,自由市場每方呎叫價逾4000至近5000元不等。物業屬老牌居屋,自由市場佔主導,毋須補地價、僅售予綠表客的第二市場成交十分罕見。

細碼兩房入場費180萬

屋苑戶型簡單,兩房戶分兩類,約540至550方呎單位睡房較約480至482方呎戶型為大,兩者皆以橫廳設計,同樣有長玄關。三房單位面積約659至676方呎,分為呂字廳及直廳兩類,呂字廳間隔無玄關,惟兩廳窗戶皆不大,其中一組更向天井;直廳戶型則有特長曲尺形玄關,客飯廳空間廣闊,窗戶大,屬於屋苑則王。
黃澤龍表示,以自由市場交吉盤入場費而言,細碼兩房戶由180萬元起,大碼兩房單位最平200萬元,直廳則王三房戶,因為每座每層只有1伙,盤源極少,現時一個前排座別望鬧市遠海單位,開價330萬元,呎價近5000元,全屋苑最貴。
物業只得一線211號巴士行走屋苑至港鐵黃大仙站,屬循環線,由黃大仙站前往翠竹花園的車程較長,需要途經鳳凰新村、竹園邨等,住戶亦可在以上地點購物搵食,由翠竹花園前往黃大仙站則只需途經馬仔坑遊樂場。
屋苑設有停車場,車位市值20餘萬元。小型商場設於地勢較低的14座對面,有超市、酒樓及日用品店舖,購物後要撐斜路回家頗費勁。黃大仙站旁的龍翔中心,商舖食肆選擇較多,鳳凰新村有街市及各式地舖,竹園邨除商場外還有室內體育館,社區配套尚算充足。
記者:伍志輝 攝影:陳亮華
模特兒:Ceci(StageModels)

自由市場叫價180萬元 9座中低層A室 建築面積480方呎
最平交吉 玄關偏長

翠竹花園9座中低層A室,480方呎,屬於現時屋苑自由市場最平交吉放盤,開價180萬元,呎價3750元。至於市場上更平價之選,屬連租約盤源,無樓睇兼且不能即買即住,開價亦達170萬元,面積同樣480方呎,每方呎3542元。
介紹這伙最平交吉放盤,內櫳裝修偏舊,方格柚木地板具懷舊味,廚廁設備有種復古氣氛,雖然未必適合時下年輕上車族所求,但勝在保養不差,稍事翻新仍可續用,省回一點上車開支。
單位實用率90%,可惜玄關虛位偏長,幸大廳方正闊落,兩房地方亦見使,只是窗旁有薄身柱位,傢俬擺位要略加遷就。廳房窗外盡是翠綠樹海,抬頭可見獅子山,日間頗光猛,雖只得半日景,晚上漆黑一片,但環境寧靜舒服。

間隔:2房2廳
實用率:90%
落成:1989年
呎價:3750元
備註:單位已補妥地價並曾作二手轉售
租值:6800元
回報率:4.5厘
資料來源:世紀21富山樂富中心分行

自由市場叫價250萬元 9座低層D室 建築面積660方呎
望內園景 私隱度高

翠竹花園三房單位以呂字形廳間隔為主,如介紹的一伙,入門即是偌大的客廳,一點虛位也沒有,可惜角落小窗向天井。毗鄰廚房的飯廳略細,窗戶則較闊,尚算光猛。原則三房改兩房,其中長形房只要補回一牆一門,即可簡單一分為二,變回三房間隔,工程簡單,但多少要花點裝修使費。

單位基本裝修頗為光鮮,新鋪地磚,廳房牆身平滑,廚廁設備款式較新。單位向南,外望內園樓景,開價250萬元,現時同類最平放盤238萬元,但屬地下望內街樓景單位,而介紹單位的私隱度及寧靜感覺明顯較高,因此叫價較貴。

間隔:2房2廳
實用率:90%
落成:1989年
呎價:3788元
備註:單位已補妥地價並曾作二手轉售
租值:9500元
回報率:4.6厘
資料來源:世紀21富山樂富中心分行

主要資料

地址:黃大仙翠竹街8號
期數:3期,共14座
住宅樓層:21至29層(另地下)
每層伙數:6至10伙,3524個單位
建築面積:480至676方呎
實用率:89至90%
間隔:2至3房
落成:1989至1991年
發展商:房委會及其士
管理公司:佳定
管理月費:每呎1元
設施:停車場、商場、休憩公園、泳池、網球場及兒童遊樂場
備註:10B、10C及12B期私人參建居屋,補地價折扣率25至41%
校網:小學43網;中學黃大仙區

優點

‧實用率高達九成
‧設有泳池
‧部份向南單位遠眺少海
‧山景戶綠意養眼零噪音

缺點

‧地點吊腳只有一線巴士接駁
‧依山而建內園斜路多
‧樓齡大普遍單位裝修舊
‧部份單位玄關虛位偏長

放盤單位叫價表

1座中層G室661方呎 自由市場叫價:330萬元 呎價:4992元
備註:市景遠海 租值/回報:1.20萬元/4.4厘

7座中高層K室540方呎 自由市場叫價:200萬元 呎價:3704元
備註:泳池樓景 租值/回報:0.80萬元/4.8厘

2座地下660方呎 自由市場叫價:238萬元 呎價:3606元
備註:內街樓景 租值/回報:0.95萬元/4.8厘

14座低層A室480方呎 自由市場叫價:170萬元 呎價:3542元
備註:連租約 租值/回報:0.60萬元/4.2厘

9座低層B室540方呎 自由市場叫價:190萬元 呎價:3519元
備註:連租約 租值/回報:0.73萬元/4.6厘

成交單位個案表

10座中層K室481方呎 自由市場成交價:168萬元 呎價:3493元
成交月份/備註:10月/山景 租值/回報:0.70萬元/5.0厘

11座中層F室480方呎 自由市場成交價:190萬元 呎價:3958元
成交月份/備註:9月/市景少海 租值/回報:0.75萬元/4.7厘

11座低層F室480方呎 自由市場成交價:172萬元 呎價:3583元
成交月份/備註:9月/市景 租值/回報:0.70萬元/4.9厘

6座中層E室540方呎 自由市場成交價:210萬元 呎價:3889元
成交月份/備註:8月/市景少海 租值/回報:0.85萬元/4.9厘

7座高層J室660方呎 自由市場成交價:252.3萬元 呎價:3823元
成交月份/備註:8月/山樓景 租值/回報:1.00萬元/4.8厘

明日預告

大角嘴富榮花園

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