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2010年10月13日

利字當頭:先租後買是甚麼? - 利世民

「先租後買,讓負擔不起首期的80後,又可以先過獨立生活,又不用負擔首期,又可以賺到資產泡沫的着數……」據說今天的施政報告,將會有個先租後買的試驗。如果80後真的以為「先租後買好着數」,或者停留在「交租等於幫人供樓」的層面,我只可以說未來20年,香港最大的問題,是這一代人的數口財經智商普遍低落。
真正的先租後買,就是租客在交市值租金的同時,買下一張不可轉讓的物業認購期權。換言之,租客只要斷租或者因任何理由搬走,期權作廢。這個年頭的人,經常要環境出現轉變,需要搬到其他地方居住。生孩子、轉工、照顧家中老人家等,都是今時今日的80後將要面對的人生挑戰。一般簡單的租屋、搬家的成本有限;平常買樓的小業主,要轉變環境,付出的也只不過是釐印律師費經紀佣金等。可是像這種「先租後買」的合約,租客再額外負擔那份期權金的虧蝕。在今天的低息環境,這筆數不算甚麼,可是當息率回升,就不是那麼簡單;至少,這期權金的總數,應該高於首期的利息成本。

料涉公帑補貼

在樓市長升長有的日子,先租後買,驟耳聽來對租客有利。不過,天下沒有白吃的午餐。由官府推出的所謂先租後買,租客要付這筆期權金嗎?或者,在政治和無知的壓力下,風險變相由其他香港人集體分攤?我傾向相信結果是後者。租金部份,雖然傳聞會以「市值租金」來訂定,不過我有理由懷疑,最終仍會有一定折讓。甚麼先租後買,還不是公帑補貼?
公平不公平,我還是留給大家自己去評。不過,如果問我有沒有更高智能的方案,我可以肯定說有。待今天施政報告公佈後,我再和大家解釋真正有效的先租後買計劃,應該怎樣規劃。

利世民
http://hkliberty.wordpress.com

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