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2010年10月22日

彩蒲苑近上水港鐵站 租金回報高
戶戶細碼 平價上車

彩蒲苑樓齡25至26年,外觀仍算新淨。

【新界居屋系列 周一至周五】鄰近港鐵上水站的居屋彩蒲苑,雖然樓齡20多年,又只供應一至兩房400餘至500餘方呎細單位,無法滿足想買三房大單位的買家,但最大賣點是入場費低,最細碼451方呎單位,最平叫價136萬元,呎價3016元,是平價上車盤。

彩蒲苑樓價升幅不少,但樓價仍然是區內鄰近上水站物業最平價之選。彩蒲苑由4座物業組成,屬小型居屋,樓齡25至26年,屋苑供應一至兩房單位,一房戶面積由451至484方呎,兩房單位由525至584方呎。不少一房單位業主會自行加建多一房,但只有面積逾480方呎的單位,新加建房間才有窗。由於廚房皆外連工作間,不少業主會拆走廚房,變成闊落的方廳,工作間則改成廚房。屋苑雖然實用率不算高,介乎74至76%,但廳房頗見使。400餘方呎一房單位一律無窗台,但500餘方呎兩房單位,睡房則有小窗台。

一房戶多加建房間

屋苑每層16伙,一房及兩房單位各佔一半。景觀大致不俗,A、B及C座向彩園路方向單位,外望石湖墟一帶。各座向寶石湖路方向單位,則望大頭嶺矮屋及粉嶺高爾夫球場,景觀開揚。而向內園的單位,基本上也可望到夾雜樹木的樓景。
由於物業樓齡高,不少單位已經過補地價轉手買賣,因此屋苑現時全部放盤皆屬毋須補地價的自由市場。美聯物業助理區域經理王子超稱,現有約50個放盤,一房及兩房單位各佔一半,最平451方呎一房入場費136萬元,呎價3016元。至於兩房最平放盤,叫價148萬元,526方呎,呎價2814元。
至於成交方面,本月截至13日暫錄得2宗,均屬兩房單位,呎價分別為2971及3230元。9月份則有9宗成交,平均呎價3124元。王子超稱,彩蒲苑樓價今年以來升了不少,較今年初時升了近20%,與同區部份低水私人屋苑的樓價差距收窄。以現時入場費最平的私人屋苑上水名都為例,樓齡18年,495方呎兩房單位最低叫價188萬元,呎價3798元。而彩蒲苑面積相近的484方呎單位,最平叫價143萬元,呎價2955元,差距僅22.2%。

兩房單位呎租12元

以位置更接近上水站的28年樓齡居屋旭埔苑為例,單位面積一律670方呎,間隔兩房,自由市場叫價最平190萬元,呎價2836元,其餘放盤開價均超過200萬元。
王子超稱,由於彩蒲苑租金回報率普遍達4.5厘或以上,吸引一些投資者買來收租。現時有5個租盤,最平月租5600元,468方呎兩房單位,呎租12元。而9月份平均成交呎租11.5元。
記者:陳阮素 攝影:王子俊
模特兒:Race(StageModels)

自由市場叫價170萬元 D座彩顏閣中層1室 建築面積484方呎
全新裝修 叫價進取

屋苑有企理裝修的放盤不多,介紹的D座彩顏閣中層1室,484方呎,賣家已將單位全面翻新,廚廁設備簇新,廳房鋪白色地磚,牆身髹過,全屋新淨光猛,現以自由市場價170萬元放售,由於有裝修,叫價較市價略高5至6%。

 

單位原則屬最大碼一房單位,屋主現加建多一房,變成兩房戶,廚房原本外連工作間,現將工作間變身廚房,原則廚房則拆掉,變成方形闊廳,以不足500方呎單位而言,客飯廳相當寬敞見使,有一大一小兩扇窗。
景觀方面,客廳及一房向北,俯瞰內園球場及停車場,外望開揚樓景及部份遠山景。另一房則向西,有西斜,外望毗鄰單位,無景可言。另廚房提供煮食爐及抽油煙機,浴室則有洗衣機。不過,浴室無窗,要靠抽氣系統保持空氣流通。

間隔:2房2廳
實用率:75%
落成:1985年
呎價:3512元
備註:單位已補妥地價並曾作二手轉售
租值:6000元
回報率:4.2厘
資料來源:美聯上水中心分行

自由市場叫價150萬元 B座彩晶閣極高層16室 建築面積451方呎
高層罕有 西斜遜色

屋苑大部份放盤屬於低層單位,高層放盤十分珍貴,今次介紹的是B座彩晶閣極高層16室,有裝修,客廳向西,有西斜,但外望開揚景致,包括大頭嶺及一片綠油油的粉嶺高爾夫球場,自由市場叫價150萬元,以451方呎單位而言,叫價算進取,較市價略高5%左右。

單位原則屬最細碼一房戶,屋主間多一房,但該房面積較細,只能容納連櫃單人床,或多放一個小櫃,兼且無窗,比較侷促。廚房拆走,變成大廳一部份,令客飯廳相當見使。至於廚房外連的工作間則變身小型廚房。單位附連少量入牆家具,但款式普通。廚廁保養亦一般,浴室企缸偏細。

間隔:2房2廳
實用率:75%
落成:1984年
呎價:3326元
備註:單位已補妥地價並曾作二手轉售
租值:6000元
回報率:4.8厘
資料來源:美聯上水中心分行

主要資料

地址:上水彩園路2號
座數:4座
住宅層數:31至35層
每層伙數:16伙
單位總數:2112個
建築面積:451至584方呎
實用率:74至76%
間隔:1及2房
落成:1984及1985年
發展商:房委會
管理公司:啟勝
管理月費:每呎約1元
設施:休憩公園、籃球場、足球場及停車場
備註:6A及7A期居屋,補地價折扣率約17至26%
校網:小學80網;中學北區

《優點》
‧鄰近港鐵上水站
‧入場費低
‧介紹單位有企理裝修

《缺點》
‧樓齡偏高
‧屋苑康樂設施不多
‧無三房單位供應

配套設備
巴士線多 購物方便

彩蒲苑內園提供簡單康樂設施,如籃球場、足球場、休憩花園等,不過屋苑對外交通便利,由上水站前往屋苑,步程約5至8分鐘,而上水站對出亦有相當多巴士及專線小巴路線,有前往粉嶺、元朗、青衣、金鐘、屯門、沙頭角等多條路線,交通可說四通八達。
購物方面,住客最近步行數分鐘已到達公屋彩園邨商場,但選擇始終有限。若想去大型商場,步程也不遠,上水站有行人天橋接駁到上水廣場、新都廣場等購物商場,該處有各式食肆、電器舖、時裝店、化妝品專門店及珠寶店等,日常生活所需一應俱全。

 

下周預告超實用物業系列

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