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2010年11月05日

青心直說:高官預警形同開認沽期權 - 胡孟青

大曾先叫,細曾和應,又有陳德霖加入,三兄弟輪流發功力勸資產泡沫風險不斷增。但經驗告之,高官預警有如向資產市場開出認沽期權,越多高官警告,資產價格越會升,情況有如魯賓尼每次發言,股樓每必例升定律。
10月樓市升溫,基於社會怨氣,亦受制政治壓力,敢打賭政府勢必再出招。任何高官自以為的高招,到頭來又是一敗塗地。樓市升勢是社會大眾已建立資產市場中,短期長升不跌的預期,這亦是全球性問題。澳洲限制非居民買樓,新加坡亦最少兩度出招,收緊按揭兼擴大徵稅,兩地樓市亦是照升可也。由於物業市場已形成只升不跌的預期,引致無樓者趕快入市,有樓者又想多買一層。

囤貨現象有上升

目前樓市問題不在於炒風那麼簡單,而是樓市只升不跌的預期令有能力一族出現囤貨現象。無論西九、半山以至個別大型屋苑,晚間漆黑一片證明空置居多。而數據上,截至上年度稅局資料顯示,空置或其他用途單位佔總數兩成四,較之03年樓市谷底變動不大。即是說,這7年來樓市真正用家似乎並無明顯增多,但囤貨情況肯定有上升迹象。
樓市何時見頂?黃志祥說,樓市升破97不為奇。施老闆指,樓價指數或見200。大行又預測來年樓市少則升1成,多則兩成。現今樓價較97高位距離1成多,社會上有聲音指,打工仔收入追不上樓價升幅。但查看統計處數據,單是截至上一年度,本港每年人均收入24萬港元多,原來較97高出超過一成六。若樓價要追平97年,又要計及13年來人均收入變動,豈不是未來樓價最少再升兩成六才算合理。要說的有兩點。第一,除非政府有本領使出能扭轉物業市場長升不跌預期的絕招,否則樓價仍會升至爆破為止;第二,目前樓市升勢及市民怨氣,亦反映社會收入不平均結構性問題。

胡孟青
作者為獨立股評人

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