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2010年12月22日
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投資物業按五成礙承接 租客被逼遷
業主毀租約賣樓成風

【本報訊】政府辣招之一,限定非自住物業樓按成數降至上限五成。由於連租約單位,亦視為投資物業,在皮費大增下,導致這類單位承接減少,業主及買家均各出奇謀應變。有用家買入連約戶,待交易到期時,向租客賠租金毀約,變相買入交吉戶。市場預期類似毀約拆招方法將陸續出現,而租客則成新招下的受害者。
記者:湯家明、朱連峰

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中原地產客戶經理陳永忠表示,政府出招後,炒家消失,用家出擊物色單位日漸增多。大角嘴帝柏海灣2座高層F室,面積645方呎單位,一名用家日前以583萬元連租約買入,較同類單位一般交吉戶售價620萬元低6%,遂拍扳承接。

用家賠租變相購交吉戶

由於單位連租約,租客今年9月開始承租,月租1.7萬元,新買家計劃待明年3月到期完成交易時,向租客賠償5個月租金共8.5萬元,收回單位自用,總成本為591.5萬元,相對交吉單位造價620萬元還要便宜近29萬元,在申請按揭時亦可取得七成,除笨有精。
陳永忠指出,目前奧運站一帶私人屋苑,交吉盤與連租約盤比例相若,由於用家普遍傾向購入交吉盤,但這類盤源叫價較連租約高3至5%,推動部份用家轉投短租約物業,甚或購入單位後賠償租金,趕走租客。本月迄今,奧運站錄得55宗私樓成交,80%為用家,上述賠租案例在10%內。若交吉盤業主叫價持續企硬,連租約單位挾平價向用家招手,上述踢走租客,單位變相交吉買入個案將會增加。
除買家外,面對政府突然收緊按揭,連租約業主為求賣出單位亦見招拆招。利嘉閣分行經理陳維俊表示,連租約業主為增競爭力,向租客提前終止租約,將單位回復「自由身」,以交吉戶價錢出售。如觀塘麗港城17座中層E室,857方呎,月租1.35萬元,「死約」租期剛屆滿,業主即通知租客終止租約,隨後由開價480萬元,最後減至473萬元沽出,呎價5519元。現時屋苑有10%連約業主,提前與租客終止租約。
利嘉閣區域經理鄭健糧表示,新例下連租約單位較難甩手,不少業主有見及此,不惜向租客賠錢,提早解約。

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業主賠錢就上車客承按

青衣青怡花園3座高層A室,432方呎,附租約,因應該類單位買家大部份是首期緊絀的上車客,業主為出貨,遂配合買家,向租客賠償1個月租金,以便完成交易時可以交吉予買家,令其避過五成樓按的政策,取得更高按揭成數,單位最終以198萬元成交,呎價4583元,首期亦由99萬降至59.4萬元(以承造七成樓按計算)。
用家主導樓市下,連約單位承接處下風。中原分區營業經理袁廣達表示,鰂魚涌康蕙花園1座高層F單位,現月租1.15萬元,「死約」租期明年2月屆滿,業主準備不續租,並以低於市價6.8%即438萬元放賣,較一般交吉盤叫價470萬元平,以招攬用家。

投資物業收緊按揭後業主拆招出貨

.觀塘麗港城17座中層E室,「死約」租期剛滿,業主通知租客終止租約,收回單位隨即以473萬元賣出。
.青衣青怡花園3座高層A室,業主向租客賠1個月租金,提前解約,以便可以交吉予買家。
.鰂魚涌康蕙花園1座高層F室,租約明年2月屆滿,業主通知租客不會續租,單位現叫價438萬元放售。

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