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2011年02月03日

第一代居屋順緻苑 毋須補地價
觀塘半山178萬上車

第一代居屋於上世紀80年代初落成,計劃初期以優惠價出售單位,僅設入伙滿10年才可轉售的限制,轉售一律毋須補地價。首批居屋分佈港九新界,東九龍有兩組,分別為位處觀塘半山地段的順緻苑和第一批私人參建居屋油塘中心,其中順緻苑更是全港到目前為止,唯一提供頂層複式單位的居屋,可惜目前零放盤,即使一般分層單位,盤源亦長期少於10個,論盤源稀有度,可謂全港居屋數一數二。

順緻苑毗鄰公屋順利邨,屋苑屬純住宅,起居配套依靠公屋商場及巴士站,屬數十年來最典型的公共房屋發展模式。物業共建12座,以兩座相連形式興建,並共用一個英文座號,即A至F座,舉例如A座順豐閣及A座順隆閣兩個奇怪稱號,昔日市場甚至會以前、後座稱呼之,但今時今日多已省略,部份連英文座號也會避談,以免產生混淆。

唯一設頂層複式居屋

各座基本上為每層8伙設計,地下電梯大堂層亦有單位,伙數可少至兩伙。標準單位面積大致分四類,528方呎單位,原則間隔一房,房間特大,可一分為二,惟其中一房無窗;565方呎單位間隔兩房,皆有窗戶;原則間隔兩房的663方呎單位,設有方正巨廳,可以自行多間一個有窗睡房,而大廳仍可維持合理空間,自製細碼三房戶;最大碼的777方呎單位,原則亦屬兩房間隔,其中一房特長,尚可分間1個無窗睡房,以三房間隔盡用空間。另外,由於巨廳可以多建一個有窗睡房,基本上化身四房戶亦不難。
各座電梯不到頂層,住客需要上落一層樓梯,而十分罕有的複式亦設於頂層,由於部份頂層單位擁有特高梯形樓底,加建閣樓,面積765至838方呎,下層為大廳、廚廁及睡房,經大廳旁直身樓梯到上層閣樓,可自行佈局,最普遍的間隔是上下層合共三房連套房設計。這類特色戶僅設於面積565及663方呎的頂層單位,面積528及777方呎的頂層單位沒有特高樓底,不能加建閣樓。
鴻雋地產物業代理唐鳳姍表示,順緻苑樓齡已達32年,仍有大量一手自住至今的業主,鮮有賣樓套現想法,市場上流轉的盤源多屬極少數已曾轉手的單位,偶爾新增放盤亦會出現「有入無出」情況,市場生態十分獨特。
現時528方呎單位最低消費約178萬元,大呎碼單位200餘萬元有交易,在大市樓價急升狂跳後,順緻苑的樓價更添吸引力,近期亦吸引東九龍部份細碼私人屋苑向隅客到來尋寶,令盤源更形緊張。
1月截至26日,市場約錄得兩宗成交,528方呎單位成交價175萬元,呎價3314元,另一個靚裝修663方呎單位,以245萬元易手,呎價3695元,創近期呎價新高。

放盤少 租金回報4.5厘

物業單位實用率高達84%,全屋無窗台,加上間隔改動具彈性,頗受同區客歡迎,外區客比例較少,皆因屋苑地理位置與一般市區居屋存在差異,若非區內客,鮮有留意這個位處公屋旁的舊式居屋,買家層集中附近數組大型公屋的分支家庭,又或一些長線投資者,大概佔每月成交量約三成,由於有同區分支家庭客支持,租務承接力強,但盤源經常是「一個起兩個止」,因此租金回報率長期維持4至4.5厘水平。
記者:伍志輝 攝影:孔慶初
模特兒:Jessica(StageModels)

叫價245萬元 地下 建築面積663方呎
豪裝放盤 位處地下

順緻苑不少老業主一住三十年,罕見新裝盤源別具叫座力。介紹的一伙,戶主去年斥資40萬元翻新,選用歐洲品牌瓷磚及無縫地板,廚廁設備一絲不苟,堪稱近年難得一見的豪裝放盤。

私隱度高 廳房見使

單位位處地下,大門外就是電梯大堂,難得是不覺嘈雜。最特別是廳房大窗外望不見行人路,全無一般多層大廈地下單位被街外人望通全屋的欠缺私隱毛病,鴻雋地產物業代理唐鳳姍指出,全個順緻苑只有極少數座別地下單位擁有這個高私隱賣點,特別受屋苑熟客歡迎。原裝間隔不變,廳房寬闊見使,玄關向浴室偷位建小型貯物櫃,間隔不規則的廚房外連長形露台。
單位兼具豪裝及地下樓層高私隱賣點,開價245萬元,呎價3695元,屬屋苑呎價較高之選。

間隔:2房2廳
呎價:3695元
租值:9000元
回報率:4.4厘
資料來源:鴻雋地產

叫價180萬元 頂層 建築面積528方呎
望遠山景 電梯不到

物業屬舊式建築,電梯不到頂層,然而,由於屋苑盤源長期匱乏,奇貨可居的特殊條件下,即使頂層單位樓價亦沒有特別折讓,跟一般舊式物業電梯不到的頂層單位,樓價較極高層單位低5%至10%截然不同。介紹的頂層單位開價180萬元,與同類單位一般市價相同,由於樓層高,廳房外望開揚遠山景色,室內亦倍覺光猛。

頂層罕有 20萬翻新

此戶為面積最細的528方呎單位,入門是曲尺形客飯廳,佈局容易。戶主以大櫃間房,較大的一邊可以貼牆放雙人床,另一邊較細兼無窗,地方足夠擺放睡床及小書枱或床頭小櫃。
內櫳經過徹底翻新,花費約20萬元,屬屋苑典型新裝標準,廳房新鋪淺色地磚,廚廁重新建構,設備款式大方耐用。廚房拆去原則小露台門位,使用上更方便。

間隔:2房2廳
呎價:3409元
備註:電梯不達頂層
租值:7000元
回報率:4.7厘
資料來源:鴻雋地產

主要資料

地址:觀塘順緻街1至10號
座數:12座
住宅樓層:13至16層(連地下計實際14至17層)
每層伙數:2至8伙
單位總數:1539個
建築面積:528至777方呎;複式765至838方呎
實用率:84%
間隔:1至3房
落成:1979至1980年
發展商:房委會
管理公司:置邦
管理月費:每呎約0.9元
設施:停車場、平台花園及兒童遊樂場
備註:第1期居屋,當年只有限制轉售年期而無補地價
校網:小學46網;中學觀塘區

優點

◆單位實用率84%
◆間隔佈局具彈性
◆663方呎單位裝修豪
◆528方呎單位景開揚

缺點

◆樓齡舊,設施少
◆盤源少
◆663方呎單位的廚房不規則
◆528方呎單位電梯不達

配套設施
設施不足 購物外求

順緻苑僅設停車場、平台花園及小量兒童遊樂設施。屋苑設有行人天橋直達對面馬路的順利邨平台商場,提供街坊式消費,另有街市,方便買鮮肉菜蔬。

靠巴士小巴出入

順利邨內有大型護老中心及郵局,附近有順利邨公園、順利邨遊樂場及順利邨體育館,提供一系列公共康樂休憩設施。順利邨有多線巴士及小巴途經,前往觀塘、九龍灣、新蒲崗、尖沙嘴等。
順緻苑屋苑範圍內有兩所中學,分別是順利天主教中學及觀塘官立中學,在區內頗具名氣。

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