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2011年03月06日

上環尚賢居 景觀變數大
毗鄰蘇豪區享地利

上環單幢新盤尚賢居,座落士丹頓街尾段,亦即是每年盂蘭節期間舉行祭祀儀式及派發平安米的地點,同時亦因為一套電影而引發的永利街舊區保育活劇所在地。尚賢居本身亦與這個市建局重建項目有着密不可分的關係。

尚賢居主要賣點是豪華用料、毗鄰中環蘇豪區的地利,以及坐擁港島傳統靚校網的優勢。不過,單位實用率低至70%、大部份單位無景可言以及物業附近有重建計劃,仍然是不可忽視的變數。

實用率最低七成

尚賢居與市建局旗下的士丹頓街/永利街重建項目關係密切,有關重建計劃原本包括3個地盤,永利街及必列者士街市場屬於A地盤,現已變成保育項目,市建局只會繼續發展貼鄰尚賢居的B地盤,原定計劃興建13層高物業,以及靠近鴨巴甸街的C地盤,本來預算建20層高物業。
地盤狹長的尚賢居,正正夾在兩個仍有重建可能性的市建局地盤之間,環境及景觀變數之大,可謂不言而喻。
對於港島半山地段物業而言,「今日有景、明日面壁」的情況可謂屢見不鮮。座落上環半山地段的尚賢居,現時不少單位的景觀都不太理想。
物業西北面為樓高30多層、樓齡10年的單幢物業匡景居,而尚賢居實際樓層只有27層,換句話說,向此方向的B室,其中一個睡房皆正望面壁樓景,只有客廳可以遠望上環至西環舊廈。

間隔多元化

不過,如果市建局地盤落實發展,部份中低層單位有朝一日亦可能要面壁。至於尚賢居向東南的單位,前方新舊物業錯落,不少單位只會正望樓景,只有高層戶可遠眺中環半山至西半山樓景。
若此方向的另一市建局地盤建成與尚賢居高度相若的住宅,尚賢居東南向的單位窗外樓景將會更侷促。
另位處尚賢居東北面的荷李活道前警署宿舍,則有待保育,變數屬最少部份,亦為尚賢居A及B室向東北的睡房提供較開揚的中上環樓群景。
尚賢居發展規模受限,但戶型設計上亦做到有選擇,由低至中層的一房、兩房及三房間隔,中至高層單位間隔三房連套房,頂層相連特色戶分別間隔三房連套房及四房連雙套房,以136伙的小型項目而言,戶型頗為多元化。
單位內櫳四正,而且虛位不多,然而,一般單位實用率僅70至72%,即使無窗台的頂層相連特色戶,實用率亦不過74%,廳房空間感不足。

單位用料豪華

單位用料方面,廚廁設備盡是歐陸知名品牌,再加上智能家居系統,對於中區上班一族頗具吸引力。
事實上,物業座落地點雖然比較僻靜(每年舉行盂蘭勝會期間除外),但步行數分鐘即抵中環士丹頓街頭段及伊利近街一帶蘇豪區,大量酒吧及各國特色食肆密集,再加上港島區數一數二的中西區校網,成為最強配套賣點,亦是尚賢居高昂樓價的最強支持力。
物業早前以平均呎價約1.6萬元推售,兩日速售約60伙,佔單位總數約四成半。
記者:伍志輝 攝影:孔慶初

29樓A室 建築面積:1089方呎
外望市景飯廳無窗

尚賢居以1000方呎以下單位為主,標準單位逾千呎之選,僅分佈19至30樓A及D室,間隔三房連套房,另附貯物室,一律向東南,前臨中環半山至西半山新舊物業。當中僅A室套房露台向東北,可賞開揚中上環樓群。

發展商亦選擇以A室作為示範單位,廚房改為開放式,3間睡房則沒有拆牆,只是利用全玻璃間隔的擴空掩眼法,讓人錯覺睡房較大。
單位大廳頗為方正,但闊而短的設計,限制了擺位,客廳深度僅足夠容納一張普通尺碼長梳化,惟有在特長窗台上鋪軟塾,才有較多地方招呼朋友。
不過,飯廳只能容納細碼餐枱,兼且無窗,欠對流通風效果。

17樓B室 建築面積:698方呎
大廳方正面向西北

尚賢居2至11樓各以中小型單位設計,發展商選擇一個698方呎兩房單位作為示範之用,兼設有同款交樓標準作參考。示範單位活用「拆字訣」,廚房改開放式,兩房打通,浴室都選用玻璃間隔,展示裝修作用大於顯示單位間隔。
步入同面積交樓標準單位內,即見方正但不算大的客飯廳,附連一整列大窗台,此戶實際座向西北,外面樓群密集,窗台太大反而有種欠缺私隱的感覺。睡房面積有限無可避免,不過,設有露台的睡房,其實擁有頗長的衣櫃凹位,而大廳亦有兩處凹位可放電視地櫃及鞋櫃,以細碼單位而言,間隔設計上頗見心思。

尚賢居主要資料

地址:上環士丹頓街72號
座數:1座
住宅樓層:31層(實際27層)
每層伙數:2至6伙
單位數目:136個
建築面積:484至1089方呎;頂層相連1994至2295方呎
實用率:70至72%(不計窗台);頂層相連74%(無窗台)
間隔:1至3房;頂層相連3至4房
預計入伙:2012年3月
發展商:恒地
管理公司:恒益
管理月費:每呎2.75元
設施:公共休憩空間、停車場及會所
備註:會所預計2012年第二季開放使用
校網:小學11網;中學中西區

優點

◆單位用料豪華
◆毗鄰中環蘇豪區
◆坐擁傳統名校網
◆戶型頗為多元化

缺點

◆物業附近有重建計劃
◆大部份單位正望樓景
◆單位實用率低至70%
◆大部份浴室無窗

物業背景
獲剔出永利街重建項目

早在1998年,市區重建局前身香港土地發展公司已經將永利街一帶納入重建範圍,其後,土發公司改名為市建局,加上樓市陷入低潮,有關重建計劃一度擱置。
尚賢居地盤本來於02年獲批興建,但市建局於03年重提士丹頓街及永利街一帶的重建計劃,更將尚賢居地盤納入重建範圍,恒地最終成功向法庭申請將尚賢居地皮剔除出重建範圍。項目早於06年以長達5年的樓花期開售,但發售步伐欠積極。直至今年農曆年前後,銷售步伐才再次開展。
物業附近的重建計劃固之然新聞多多,而所處地段的歷史面貌亦備受挑戰,如舉行超過半世紀的盂蘭勝會,就是由位處士丹頓街待重建舊廈的卅間街坊盂蘭會負責,由於受重建計劃影響,士丹頓街傳統盂蘭勝會能否繼續,亦成為社區話題。

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