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2011年03月08日

美聯警告:市民對樓市「錯覺安全感」

黃錦康(中)指,若息口升,供樓負擔或逼97年水平。羅君豪攝

【本報訊】樓市高溫暫未見任何「降火」迹象,早前曾指出目前樓市不尋常的美聯物業(1200),再度唱淡樓市,集團高級執行董事黃錦康指出,現時供樓負擔比率雖然維持近四成的健康水平,但如果考慮物業折舊因素,實際已升至近六成。
記者:程俊華

根據美聯樓價走勢圖顯示,現時全港100個屋苑平均呎價約5557元,較97年高位6208元低10.5%,由於息率持續低企,令供樓負擔比率維持39.3%的低位,與97年93.2%相比仍有明顯差距。

計及折舊加息 負擔率逼97

不過,黃錦康分析,樓價應計及折舊(Depreciation)理論,將樓齡因素考慮在內,97年的屋苑平均樓齡為10.8年,而現時平均樓齡已達19.8年。若同樣以10.8年的平均樓齡計算,現時樓價實際已高達8343元,較97年高34.4%。以此平均呎價計算,負擔比率已經增加近20個百分點至59%,遠高於健康水平。
黃錦康直言,若現時樓價上升兩成,按揭息率由現水平上升至5厘,供樓負擔比率將超過九成,直逼97年高風險水平。
他呼籲,市民不應因為低息及樓齡因素未計算在內,以為負擔比率偏低而產生錯覺安全感,瘋狂入市。
經濟學家關焯照指出,折舊理論當然可套用在物業上,但每個單位的樓層、坐向、景觀及保養俱有不同,難以同一折舊計算方法套用在全港所有屋苑上。而且,大部份市民都會以目前薪金能否有足夠能力供樓為大前提,才會入市,現時市民的工資水平及經濟環境與97年有別,所以很難比較。
利嘉閣董事總經理廖偉強認為,目前息口徘徊1厘至2厘,難與97年樓按息率高達逾10厘比較;加上內地資金湧入,市場需求有增無減,97價已難作樓市指標。
美聯在上周率先唱淡樓市,那時黃錦康認為,財政預算案後,市民並未因為大幅增加未來住宅供應而放緩入市步伐,認為本港樓市現已處於「非理性亢奮」狀態,買賣雙方入市態度均不理性,故集團放棄較早前對今年樓價升11%預測。

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