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2011年03月08日

財經觀察:建保障住房 損內銀盈利 - 陳建良

筆者一直強調,行業之間環環緊扣,看似各行各路,實則唇齒相依。昨天看過幾份美資大行報告,關於內地保障性住房,行業互動再現,值得分享。
坊間不少文章提到內地要大量興建保障性住房,其實有點籠統。內地保障性住房粗略可分成三類:一是經濟適用房;二是公共租貸住房;三是廉租房。第一類與後兩類之最主要分別,在於前者是售予合資格人士,房產由買家擁有,第二、三類保障性住房則以租貸形式,租予合資格家庭。經濟適用房包括俗語所謂的「限價房」、棚戶改造房或安置房,限價房是保障性住房中最豪華的一種,只限價,不限面積,買家甚至可以購買大單位。
過去幾年,內地提到的保障性住房主要是第一類,後兩者所佔數目其實並不多。對市民來說,三類保障性住房都是對民生的支持保障,分別可能只是要否付首期而已,但對市政府來說,二者的現金流卻是差天共地。由於經濟適用是賣給合資格人士,買家向銀行借貸置業,物業不在政府名下,資金有機會很快回籠,但後兩類則以租金形式,慢慢取回建築成本和地價,如果大量興建將會尾大不掉,地方政府財政很易捉襟見肘。

低息借予地方政府

當國家要「引導」地方政府興建3600萬套保障性住房時,暗地裏是希望多建一些公共租賃住房和廉租房,如果是以租金收入作為建築成本和地價回籠方法,又要大量建的話,地方政府惟有向銀行借貸,以租金償還貸款。根據美資行估計,內銀要借出近4萬億元人民幣支持這個計劃,而保障住房對市政府之回報率,卻低於每年3%。換句話說,有可能令銀行壞賬上升,或部份貸款息差收窄。
正常而言,商業銀行當然可以拒借,或將利息提高抗衡風險,如債市成熟的話,地方政府亦可發債吸納資金。不過內銀間中就要為國做事,風險高的貸款反而只需付低息。內銀之估值長期偏低,不是沒有原因的,可見的將來,這種情況似乎未能扭轉。
陳建良
寶來證券(香港)資產管理部投資管理董事
本欄逢周二、四刊出

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