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2011年04月28日
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點股壇:希慎漸入佳境 - 齊明

近期地產股以收租股較佳,賣樓股較次,昨日高山道地皮以預期上限成交,賣樓股並無受惠,而收租的希慎興業(014)雖有反覆,仍保持升勢,而且突破100日線。
中區寫字樓商場無新供應,空置率跌,租金上升,租戶退而思其次,不是選擇九龍便是東移,銅鑼灣是理想地區,希慎是銅鑼灣區大業主,包括寫字樓、商場以至服務式住宅,自然受惠,而興建中的希慎廣場將於明年第二季開始完成,更帶來新的貢獻。
希慎擁有的投資物業約380萬方呎,包括寫字樓210萬方呎及商舖90萬方呎,另興建中希慎廣場71萬方呎,寫字樓及商舖各佔一半。去年底寫字樓出租率為95%,新訂租金普遍上升,商舖出租率為96%,只是騰空舖位翻新的影響,實則經常租滿,隨着希慎的不斷改善租戶組合,其屬下的商舖均已成為繁盛的購物區。
希慎廣場的商舖,已定於明年復活節前開業,已預租相當部份,寫字樓亦在洽租,希慎並不急進,目標是物業完成時寫字樓租出60%以上,希慎廣場將為2012年及其後帶來理想增長,尤其是2013年。
今年的租金仍在普遍上升中,約有三分之一寫字樓租約今年到期,續約租金將增,而商舖租金增幅更大,但並非大部份租約到期,整體業績增長受到限制,但相信高於去年的增長3.4%,2012年漸入佳境,2013年增長更佳,是希慎的賣點。

實際資產折讓仍大

儘管希慎廣場需資發展,而希慎的借貸不多,去年底總借貸45.37億元,借貸比率只是11.3%,而現金19.9億元仍未扣除,已安排足夠資金作為發展。
希慎昨收35.45元,核心PE32.5倍,息率2.08%,去年每股資產淨值為38.61元,表面折讓只是8.2%,但要留意希慎廣場未作重估,而其他物業的市值亦已高於去年,預期明年的資產折讓高達35%,是促成股價上升的因素,但其股價亦有反覆,短期跟入望見38元,中長線候33元或以下吸納,目標價40元以上,短線跌破34元止蝕。
齊明

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