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2011年04月28日
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曾淵滄專欄:高地價未必利發展商 - 曾淵滄

昨日高山道地皮拍賣,是本財政年度第一次政府土地拍賣,這幅土地有多種限制,其中最重要的是「發水」面積只限10%,因此拍賣前業界並不看好,但最後以15.25億元成交,算起來呎價接近1萬元,是市場預測的上限。
市場在賣地前的預測成交價介乎10.5億至15.35億元,15.35億元的預測價是中原地產旗下的測量行所作,目前,中原依然是市場的大好友,老闆施永青就多次公開唱好樓價。
為甚麼拍賣前多數行內人不看好﹖那只不過是「發水」的遊戲規則改變罷了,以前「發水」面積達30%,目前只有10%,於是以前所謂拍賣呎價為1萬元者,實際上僅7692元。現在,高山道地皮經過「發水」後的呎價約為9061元,或者說,如果依然允許「發水」30%,昨日賣地價應該達18億元,即呎價11779元。

成本高風險增

市區土地的確越來越貴,目前有多少地產商手上有大量已經補了地價可供開發的市區土地?因此,高地價已經使到地產商也陷入危機,因為若不以高價買地、高價補地價,手上土地開發完了,還能當地產發展商嗎?但高價買地、高價補地價,風險也相應提高。
以前,每逢賣地創出高價,人人都說對地產商有利,因為他們手上的土地也升值了。這種說法,是先假設地產商手上有大量已補地價或之前以較低價買入的土地。
不錯,一些老牌地產商如長江實業(001)、新鴻基地產(016)、恒基地產(012)都有大量的土地儲備,但未必已經補了地價,今日在政府官員惟恐被質疑「官商勾結」的壓力下,商討補地價態度往往很強硬,地產商佔不到便宜,通過補地價而開發的成本,與在拍賣會上買地的成本不會相差太遠。

曾淵滄
作者為大學教授

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