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2011年06月04日

老樓周記:政策造成樓市泡沫 - 劉兆昌

劉兆昌

下周波老道地皮拍賣,賣得好價已經可以肯定,焦點放在其能否打破何文田山谷道邨地王129億元的紀錄。近月不單止豪宅開始成交大增,即使屋邨樓亦不斷創出破紀錄呎價成交,這一輪樓市泡沫由政府一手造成。
財政司司長曾俊華為打擊炒風,去年11月推出一系列辣招,但礙於資金充裕和高通脹來臨,少了炒家卻多了用家入市,使樓價不跌反升,變成好心做壞事。縱使樓價見頂訊號尚未出現,不過超高成交價變成指定動作,令買家失去了防患性,不斷高追增加投資風險。

用家趕入市 樓價不跌反升

上一期筆者指出,銀行調高按息已是樓市快見頂的其中一個訊號,各銀行大班亦先後表明,最優惠利率(P)按揭將會回流到主力按揭組合基礎。與此同時,銀行以高息吸引大額存款,若然息差進一步拉近,銀行利潤將會收窄。估計未來,銀行大有機會進一步調低P按減幅,一般估計多在P-2.5%或以下,即實際利率約2.5至2.75厘。
美息下半年尚未有調升的機會,故此香港銀行不可能有加息的空間,不過可以在「加加減減」上做多點工夫。假如金管局收緊對銀行存貸比率要求的話,銀行無奈也要自行調節,避免觸及金管局可接受的底線。
有銀行高層私底下透露,拆息(H)按揭計劃將會慢慢淡化;雖然名義上有得選擇,但由於P按及H按的息率相當接近,後者再無吸引力,可說是名存實亡,銀行下一步亦會進行重組以P為主的按揭組合,「銀行之間為了保持競爭力,不斷優化按揭服務之餘,亦要顧及公司盈利,不會做蝕本生意。」
筆者預期,美息將於明年上半年調升,屆時亦是港息回升之時。由於受通脹率惡化影響,美息調升將急且勁,直接影響港息回升速度。當下半年資金開始放慢入市步伐時,樓市才會開始下調,新一輪整固期將延續至明年;現在入市與否,需視乎個人財力,勉強上車的風險大大提高。

劉兆昌
http://www.HKLau.com

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