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2011年06月04日

豪宅攻略:東半山低密度住宅
嘉逸居中西Crossover

東半山東山臺位處司徒拔道分支山路,沿路有20多組低密度住宅,樓齡由10年至55年不等,單位面積也非常參差,由300餘方呎開放式設計至逾5000方呎的六房間隔均有提供,客源理應廣泛,惟山上道路陡斜,兼且彎多路窄,經常出現「對頭車」現象;加上享馬場景之餘會兼望墳場,買家以外籍人士及優皮一族佔多,兼且是特別愛好清靜及私隱的一群。

座落東山臺尾段的嘉逸居,樓齡17年,由於整段山路並無公共交通工具行駛,住客出入除自行駕車外,只有步行約5至8分鐘山路往司徒拔道駁車,頗不方便。但換來極度清靜和私隱度高的居住環境。加上居高臨下,部份單位可享馬場全景。

位置隔涉 不設電梯

物業樓高4層,不設電梯,合共提供11個面積1090至1476方呎的單位,地下兩伙連800餘至900餘方呎平台,頂層3伙連700餘至1000餘方呎天台。單位分兩房及三房兩類間隔,以後者佔多。A及C室客廳向北,高層戶可俯瞰馬場全景,低層遠望跑馬地及銅鑼灣樓群。B室客廳向南,望對面樓景及遠山景。
放盤單位屬地下連花園特色戶,由於層數低,未能俯瞰馬場,不過仍可外望跑馬地及銅鑼灣一帶繁華鬧市景致。加上前方物業如屏障般遮擋山下墳景及隔絕司徒拔道行車噪音,環境非常清靜,業主長期打開通往平台的玻璃摺門,寧靜得不似置身市區。

業主為設計師,數年前購入單位後重組間隔及裝修,耗資300萬元,以中西Crossover為主題,裝修別具風格。業主將其中一房拆去改作飯廳,廚房則改成開放式設計。原裝客、飯廳由現客廳獨佔,地方特別大,加上外接平台,空間感更強。客廳除了擺放梳化及電視外,餘下多個角落可以擺放鋼琴及飾櫃等,再以多組中式屏風分隔,營造自成一隅的空間。
飯廳原裝是房間,長形間隔,中央擺放長餐枱,設玻璃趟門通往平台。飯廳對面是開放式廚房,建有曲尺廚櫃及工作枱,用料及設備高級名貴。

只有兩房 平台逾800呎

兩房一大一小,同樣以中式裝潢,其中套房可直達平台,享用戶外空間更加方便。平台逾800方呎,分成兩區,分別擺放戶外梳化及餐枱,佈置簡單舒適。
嘉逸居現有4個放盤,包括1個中層連租約、兩個連平台及1個連天台單位,每呎叫價1.1萬餘至3.3萬餘元,介紹單位為物業特色戶中開價及呎價最平之選。
物業今年只有1宗成交,為1月份錄得的交易,單位為中層A室,1476方呎,作價1280萬元,每呎8672元。
記者:蔡家儀
攝影:黃耀興
模特兒:Ceci(AModel)

叫價2080萬元 地下連花園 建築面積1284方呎;另平台818方呎

間隔:2房(1套)2廳
呎價:16199元
備註:連車位
資料來源:中原禮頓中心分行
電郵:mailto:catherinewlwong@centamail.com

《置業計數》
印花稅:83萬元
首期(五成按揭):1040萬元
每月還款:39225元(P減3.1厘,實際按息2.15厘,還款期30年)
租值:5.5萬元
回報率:3.2厘

嘉逸居主要資料

地址:東半山東山臺15號
座數:1座
住宅樓層:4層(地下至3樓)
每層伙數:2至3伙
單位總數:11個
建築面積:1090至1476方呎
實用率:70%
間隔:2至3房
落成:1994年
發展商:嘉華
管理公司:新豪物業管理
管理月費:每呎約2.5元
設施:停車場
校網:小學12網;中學灣仔區

優點

◆寧靜、私隱度高
◆300萬元豪裝
◆單位景致開揚,無墳景
◆物業特色戶中最平盤源

缺點

◆出入的車道彎多路窄
◆位置吊腳
◆改兩房間隔,收窄客源
◆實用率低

市況直擊
區內呎價普遍索逾萬

嘉逸居前身為中資集團宿舍,嘉華國際(173)於97年以1億元購入物業全幢,翻新後易名嘉逸居,外牆以不銹鋼牆飾再配以灰白瓷磚,外觀甚富時代感。
嘉華於2000年將嘉逸居分拆出售,揚言呎價逾6000元,惟最後一個單位於02年底沽出,平均呎價約5100元,套現僅約7500萬元,連同翻新成本,蝕逾3000萬元。

東山臺每月僅三宗成交

另外,司徒拔道前嶺南書院地皮,早前由新地(016)以44.9億元奪得,樓面呎價為24829元,較開價高出44.8%,成為港島區地王呎價第3貴。
區內放盤應聲調高叫價,中原地產分行經理張偉光表示,現時整個東山臺約有40個放盤,普遍樓齡不逾20年,面積1200至1500方呎的單位,叫價普遍每方呎逾1.1萬元以上,至於特色單位呎價再高兩至三成。
受賣地影響,東山臺5月份暫未錄得成交。由於東山臺受制於地理環境,客源不多,每月平均只有兩、三宗成交,交投疏落。今年首5個月錄得11宗買賣,平均呎價約1萬元。

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