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2011年09月24日

九龍專題:入伙盤尚御直擊

尚御的流線型外觀,在廣播道上別具一格。

曾經每日有劇迷盤踞的「五台山」廣播道,今時僅有商台、港台留守,前無綫總台變成星輝豪庭,亞視的舊式矮樓則變成新近入伙的尚御。入伙期間,市場「贈興」傳有五個單位被買家撻定,但代理消息指這批單位已被基金掃光,故已無一手貨尾供應,而信置的「逸瓏」OneMayfair(廣播道1號)開售在即,業內估計呎價應以2萬元起錶,令尚御放盤叫價非常硬淨,入伙至今未錄二手成交。

昔日的電子媒體集中地,今時今日因三大物業(星輝豪庭、尚御、嘉皇臺)的落成,變為低密度豪宅區,三大物業中間就只夾着港台的教育節目部,保留半點歲月痕迹。新近入伙的尚御由長實發展,後由美國退休基金購入整個項目,物業由3座8層高的大廈組成,共提供103伙,最細呎碼亦逾1200方呎(三房連套房),佔總供應量約四成,最大則逾2100方呎(四房連雙套房),每座地下設有連花園或庭院的特色戶,1樓設連平台單位,頂層連天台。

流線外形 望市景為主

物業外形以流線型設計,樓層不高,各座A及D室均前臨龍翔道,望市景為主,部份單位可遠眺獅子山景;B及C室則望廣播道。廚廁設備齊全,如廚房備有意大利品牌Boffi廚櫃系列;浴室則設有Hansgrohe沐浴組合。
利嘉閣藍令然表示,由於憧憬逸瓏以高價開售,尚御業主放盤並不積極,暫未錄得二手成交。一手業主中,用家與投資者比例各佔一半,當中不乏內地客;汪明荃亦是尚御買家,以3296萬元一手購入3座高層A室,屬2086方呎的四房戶,望樹景及開揚樓景,阿姐早前已「單拖」辦妥收樓手續。
在廣播道一眾新晉物業當中,星輝豪庭以用家居多,放盤極少,而且地段較高,山景開揚,屬用家首選。嘉皇臺前身為政府中高級公務員宿舍,為廣播道上最高物業,中層單位已可享煙花海景,故被公認為廣播道最優質物業。其餘舊式低密度大廈,多落成於六十至七十年代,樓齡與實用率同樣超高。
租務方面,三大物業每呎叫租均逾30元,而在頂級名校網(41網)的帶挈下,鄰近古董物業呎租亦可達26元。
記者:葉淑貞 攝影:謝榮耀、張志華
模特兒:Liz(Amodel)、Irina(PureModels)

收樓須知

6高危點要提防

驗樓師詹濟南表示,驗新樓最少要留意六個地方:

1)其中廚房及浴廁是出現問題的高危地方,渠喉通常在這裏,來水去水又在此,最常見是水盆、浴缸邊及天花滲水。

2)如果裝有假天花,一定要打開檢查。

3)首先,一般業主驗門,只管驗是否實心,門框或邊位有無崩,關門後有無虛位,但卻常常忽略開關器是否順暢。

4)至於窗方面,除了玻璃有無花,窗框內外都要驗,特別是外面,因為防水主要從外面防起,留意防水膠是否平順及實淨,有無起水泡。

5,6)天花和地板,最重要是平滑、沒有凹凸不平及裂紋,且要輕敲天花及牆身,查看有無空心、油漆剝落等現象,因為一旦有空心磚,日後容易出現剝落問題。

單位
連天台戶 房有窗台

尚御3座高層C室,建築面積1275方呎,為三房連套房設計,望廣播道開揚樓景,環境寧靜。煞食之處是連899方呎天台(樓梯非設於室內),天台近望獅子山,別具香港情懷。

單位以長廳設計,長形貯物室就設在大門旁,業主可打通應用,以「消滅」短走廊兼拓大廳區。尚御全部單位房區都有長走廊,勝在歸一但嘥位難免。間間房都四四正正,地方算好用,但全部有窗台,其中一房窗台頗大,足以造成單人床!另外,戶戶備有露台,廚房則接工作平台。
業主正租售同放,由於連天台戶難求,價位較進取,放售叫價3000萬元,呎價23530元;月租則為70000元,呎租55元。

叫價3000萬元 3座高層C室 建築面積1275方呎 另天台899方呎

《單位資料》
間隔:3房(連套房);另設貯物房、工作平台及露台
實用率:77%
落成:2011年
呎價:23530元
資料來源:利嘉閣

《置業計數》
印花稅:127.5萬元
五成首期:1500萬元
五成按揭:1500萬元
每月還款:60051元*
租值:70000元
回報率:2.8厘
*P減3.1厘,實際按息2.15厘,還款期30年

尚御主要資料

地址:九龍塘廣播道81號
座數:3座
住宅樓層:8層
每層伙數:4伙
單位總數:103個
建築面積:1274至2107方呎
實用率:77%
間隔:3房連套房、4房連套房
落成:2011年
發展商:奇創(長實附屬)
管理公司:高衛
管理費:每呎2.86元
設施:會所、停車場(車位比例1:1)
校網:小學41網

優點

.廣播道最新物業
.流線型外觀,靚絕五台山

缺點

.實用率偏低
.睡房區有長走廊

配套設施
鄰近小花園 乏購物設施

尚御設有小型會所,住客亦可步行至星輝豪庭側的廣播道花園。該寧靜的小花園因利乘便,曾經是無綫劇集最熱門的外景拍攝場地。

廣播道購物設施近乎零,但光顧商場及食肆必須外求,大執位的樂富商場是首選,乾濕貨及各類民生服務皆齊全;該商場為方便貴客臨門,亦備有穿梭巴士往來。廣播道僅得一條前往尖東的208號巴士線駛經,其餘則依靠專線小巴提供服務,可前往樂富、九龍塘、黃埔花園,班次相當頻密。

未來新樓
信置盤逸瓏 最快年底推

信置發展的廣播道1號「逸瓏」,最快年底前開售,近月已頻頻北上招徠內地豪客。項目由6座樓高10層物業組成,提供120個單位,以4房大單位為主,建築面積由分層約1500方呎,至特色單位的逾3000方呎。項目設有6伙頂層連泳池特色戶,及12伙地下連花園單位,發展商意向呎價達3萬元,即使「高叫低開」,坊間估計每呎2萬元應「走唔甩」。

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