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2011年09月24日

樓市把脈:發展住宅須平衡生態 - 鍾維傑

倘若做調查向公眾詢問以下題目:
(一)你是否覺得現時香港之住宅單位面積普遍過細?你想見到平均樓面面積有所增加嗎?(二)你是否覺得現時普遍住宅密度過高?你想見到較低密度之住宅發展嗎?(三)你是否贊成保留多點自然生態環境?又或多作綠化?
相信第一和第二題多數都會得出贊成之回答,第三題就算不是一面倒,也應有不少人支持。從理想的角度看,最好地方夠大,房子面積可以數千平方呎計,且密度不高,屋與屋之間有距離,兼周圍都有大自然景象。
然而,這並非香港的寫照,若要做到如北美洲之半郊區那樣多平房和低密度,香港要變大幾倍。何解?簡單數學:香港有1000平方公里多點土地,即約110億平方呎,假設全港200多萬家庭都住獨立平房,又當每平房之地段平均為40呎(闊)x150呎(深),抑或6000平方呎,這已需要130億平方呎土地,超過本港所有,更未計其他土地用途如馬路、商業、基建、自然生態等。
香港須於單位面積、發展密度和保育環境之間作選擇,部份考慮如下:
(甲)假設同一土地(直接講是樓面面積)供應量,較大之平均單位面積表示單位數量會少了,例如若認為供應量(supply)可影響樓價,則單位之數量多少(numberofunits)比其面積(floorarea)來得直接。若認為現在之供應量已不足夠,擴大了的平均單位面積只會令供求更不平衡。
(乙)假設樓面面積之供應量不變,較低之發展密度表示需要更多土地,如現時香港有建設之土地只佔四分之一左右,多少有賴「高空」發展策略,雖導致一些如「屏風樓」現象,但若不是密集,便需開發更多土地,且不排除涉及郊野公園。
(丙)重要是那些郊野公園和自然區是香港的「市肺」,它們令空氣質素好些,而這好處是全港人士可享受的。
很多問題並非是直線思維便解決得來,不但一波未平,一波又起,且有許多意想不到的後果。

文:鍾維傑

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