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2011年10月09日

投資導航:樓市步入寒冬
房產股好快燶

港股風雨飄搖時,樓市亦悄悄步入寒冬。北水乾塘、按息抽升,一二手成交全線癱瘓,地產代理日曬雨淋爭客,幾個月都未必開到一張單,真係有苦自己知。特首曾蔭權本周三將公佈任內最後一份施政報告,那些年,我們一起住過的居屋將會復建,住宅供應有增無減,地皮自動波狂推,樓市想有運行都幾難。現在買地產股、收租股抑或REITs,無異於摸頂買樓,肯定輸鑊甘!

空軍狂糟質 地產股宜快閃

港府連番出招,去年起先後推出額外印花稅限制短炒物業,以及收緊銀行住宅物業按揭指引,加上銀行在資金緊張環境下,不斷上調按揭息率,新造按揭息率由歷史低位1厘之下,現已升至2厘樓上,本港樓市趨淡靜,物業交投受拖累,近期陸續出現業主劈價求售的成交個案。

代理行告急 美聯高危

樓市步入寒冬,地產股首當其衝成為拋售對象,是拖累大市向下主要板塊之一。恒生地產分類指數年初至今累跌近3成,跑輸恒指25%跌幅。長實(001)、恒地(012)、新地(016)、信置(083)年初至今跌幅介乎28%至34%,新世界(017)跌幅更接近5成,齊創1年新低。地產股技術走勢樣衰之極,主要平均線以熊市排列,顯然處反覆尋底格局,短線隨大市反彈勢再試底,投資者博反彈風險極高,宜避之則吉。
物業交投價量齊跌,從事物業代理業務的美聯集團(1200)亦唔慌有運行。近期地產代理告急新聞不絕於耳,美聯對家中原地產上月佣金收益為今年最差月份,較3月高峯期跌逾5成。現時行業正處收縮周期,看官何必要向虎山行。

大行踩到盡 收租股無運行

住宅樓市風雨飄搖,一向被視為抗跌力強的收租股能否獨善其身?綜合大行報告分析,答案是否定的。大行摩通、高盛及德銀近日連環唱淡收租股兼狠劈目標價,降幅高達53%。
德銀最新行業報告明確指出,本港寫字樓租金將步入下跌周期,明年本港樓價料跌20%,租金則跌10%。不過,與金融海嘯後表現比較,有關預測似乎過於保守。當時中環甲級商廈租金急瀉43%,尖沙嘴亦跌30%。雖然租金下滑不會令收租股的盈利即時大跌,但資產淨值(NAV)將顯著下降,影響投資價值。該行將太古(019)及九倉(004)明年NAV預測分別下調13%及8%,目標價下調2成,至85元及46.80元。

摩通:太古料跌30%

高盛亦睇淡太古前景,剔出亞太區買入名單,目標價由128元降至99.7元。若太古分拆太古地產上市,將令股價對NAV的折讓進一步擴闊,不利股價表現。摩通以明年樓價跌20%計,料太古有機會低見60.7元,現價潛在跌幅達3成。該行更將會德豐(020)目標價勁劈53%至17.1元,主因其槓桿水平較高,令防守力受削弱。

派息高都死 REITs難抵大浪

REITs(房地產投資信託基金)兼具收租股性質,被認為較具防守性。然而,金融海嘯一役證明,大浪冚埋嚟,股息高都死。
當中以租金收入來自花旗銀行廣場及朗豪坊的冠君產業(2778)最為經典。08年初大市開始轉弱,冠君股價由接近5元的高位回落,海嘯前股息維持在10厘附近,08年中期息雖然按半年下跌,但仍較07年同期多三成。不過,雷曼爆煲後股價最低見1.31元,較高位急挫逾7成,亦令股息率大幅扯高至接近30厘。海嘯後縱然股價逐步回穩,今年年初最高見5.06元,股息率高於5厘水平,但無法抵抗近日股價跌勢。

領匯海嘯時股價跌一半

另一較為人熟知的REITs則是領匯房產(823),2011年年報顯示商場每月平均呎租為32.8元,根據差餉物業及估價署資料,今年頭八個月全港零售樓宇平均呎租為108.5元,即使本港租金下跌,相信領匯仍有加租能力。不過,儘管海嘯期間股息及平均租金仍然上升,08年前股息率亦維持於4厘以上,惟海嘯時股價仍由高位20元水平跌一半至最低10.96元。
泓富產業(808)亦有類似情況,海嘯前股息率約8厘,但海嘯時股價仍大跌6成;另一未受海嘯考驗、2010年上市的置富產業(778),現股息雖有7厘,但7月至今最多跌2成。

經濟差港樓價未見底

股市表現向來領先經濟表現,地產股股價亦一向領先樓價。綜觀過往十年中原城市領先指數與恒生地產分類指數表現,兩者密切相關,而且多數是地產股分類指數變動領先樓市變化(見圖)。

地產股指數上季跌25%

然而,踏入2011年,兩者之間走勢可謂相當不協調。全球金融市場不穩,拖累恒生地產分類指數至今累跌30%,而中原城市領先指數則升12%;而在市況波動的第三季,地產股分類指數跌25%,而樓價只跌1%。
環球經濟陰霾重重,樓價易跌難升,而樓價指數和地產股指數不可能長期背馳,意味本港樓價下挫機會甚高。於地產股而言,分別只在於,是受樓價下跌帶動,跌勢將進一步加劇;還是由於之前跌幅已經甚大,在樓價跌後,股價跌幅將較樓市跌幅為小而已。

代理股最傷

地產代理股最受交投影響,最唔看好。少人買樓令發展商推盤時較審慎,由於本地地產股透明度高,出現類似內房急挫的可能性較低,調整幅度會少於銀行股,惟調整未夠,最好忍手。最適宜買REITS,如領匯(823)、置富產業(778),可作長線持有。

收租股穩陣

樓市未有跟股市作調整,料樓價或會有兩至三成跌幅,地產股固然不看好,地產代理更不宜沾手……收租股比較穩陣,租約一般都一至兩年,而甲級寫字樓供不應求,租金高位企穩,短期未必因股市下挫而調整。最看好的,仍然是REITs,首選領匯,可於24元樓下買入。

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